怡和撤離香港、國慶睇香港地產市道 (Oct 1, 2026)

News 1: 怡和睇穿香港飲食市道

DFI零售集團是屬於怡和的，香港食品有限公司是屬於伍氏家族的。呢兩間企業創立了「美心食品有限公司」，各自擁有50%的股權。不過怡和就大方啲，將所有營運決定權，交給伍氏家族去處理，雙方一直相處融洽，攜手合作超過54年。不過，上一代的融洽，隨着老一輩慢慢離世之後，加上環境不斷變化，今天的香港，已經不是往日的香港，在業務上，需要重新計劃過。所以怡和集團和伍氏家族達成協議。怡和將在美心食品有限公司的50%股權出售給伍氏家族。最終，美心集團被正式統一，落入伍氏家族手上。

呢一、兩日，報紙上邊，已經大量地報道這單新聞，所以不在這裏細說了。只能夠總括地說，怡和撤出香港，繼續做亞洲七個國家超過1,100間的星巴克咖啡店。而伍氏家族，繼續留守香港，透過香港食品有限公司，擁有美心集團，並繼續在中國、香港、澳門、泰國、越南、新加坡、馬來西亞、柬埔寨等地區繼續營運超過1,000間餐廳和餅店業務。即係話西人 (怡和)繼續做返西方生意，中國人 (美心集團)繼續做返中餐生意，將來邊一瓣會做得好呢？難講。

不過相信美心集團雖然喺多個地區經營業務，但肯定香港係主力。但近年，香港餐飲市道有幾咁好，大家都有目共睹。尤其踏入2026年，我眼見的，好多大、中、小型的食肆，都一間一間的倒下來，怡和可能就係睇見呢一點，覺得香港發展前途暗淡，所以就同伍氏家族商量出售股權事宜，最終都幾好呀，怡和仲可以攞到大約$3.4億美元的現金。以後各行各路，大家各有各做，將來星巴克做得好又好，做得差又好，由怡和自己攬晒上身！同樣地，美心睇住香港市場，將來好景的話，伍氏家族就發達啦，相反做得唔好，咁就關人鬼事囉！

其實自從睇到美國的麥當勞公司，將香港自置的物業，一間一間的出售 (當然會租返嚟用)，就知道，香港市道差到咩水平，出售之後嘅資金，擺喺手上便，變咗做「輕資產」，萬一香港有乜冬瓜豆腐，手頭上的不動產已經出售了，大不了生財工具不要，拍一拍個囉柚，就可以馬上離開香港，方便快脆。

其實香港食肆市道和內地差不多，進入了內卷。大批香港人，一到週末，便從香港消失了，很多茶餐廳都空空洞洞，冇理人氣。最近我去了一間以前經常幫襯的中式茶餐廳，因為可以食到燒味飯。以前呢間舖頭，經常冇座位，仲要喺門口等一段時間，才能夠勉強搵到一個位坐低食嘢，裏面啲夥計，態度都唔係咁好，都要忍受一下。這兩個星期，我一共去了兩次。第一次的情況，嚇了我一跳，竟然只有三、兩個客人，我驚嘆，難道我今日時運高，所以呢度冇乜人氣。但當我第二次去的時候，同樣地情景再一次出現在我眼前。所以呢間中式茶餐廳，可以話突然之間，生意劇跌，有咩原因呢？我也不太清楚，反正眼見的生意情況非常不理想，如果長期都係咁少客嚟幫襯，恐怕這間中式茶餐廳遲到都會關門大吉。

另外競爭激烈，已經打到去兩餸飯，在我附近，起碼見到兩間兩餸飯舖頭，捱不住了，執笠了，關門了。我有個朋友分析地說，內地政府所提出的大灣區，1小時可到達任何地方。呢個講法，正正就係叫香港人，喺香港賺錢好了，至於消費，請來大灣區的其他地方，呢個就係真真正正的大灣區成立嘅目的。所以香港冇可能長遠喺香港賺錢，喺其他地方使錢，萬一香港被拖垮了，其實好大程度上，大灣區其他地方，都會陷入蕭條。大灣區是由香港、澳門、廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶等組成。看見這些地區，是不是香港最有錢？是不是香港現在的情況比其他地區都好些？萬一將來香港有事，其他地區還有沒有好日子過呢？不過我相信，內地政府遲啲會再整多一個「超大灣區」嘅項目出來，新項目，自然有新嘅玩法，哈哈哈，太有趣了。

News 2: 香港地產市道好嗎?

今天是國慶，我們的特首說香港有「一國兩制」獨特優勢，只要順應時代潮流，再加上抓緊國家發展機遇，想窮都幾難。事實是否如此呢？如果真的好似超哥咁講，我哋香港嘅市況，應該非常唔錯才對，尤其是我哋香港以地產發達的，地產市道應該欣欣向榮才對。很高興今天在報章裏，找到3段有關於地產市道的新聞，希望可以和大家分享一下，感受一下，國慶大日子裏面，「欣欣向榮」的盛況。

第一單要講嘅，係有關於我哋香港商廈嘅表現。話說中國澳園(3883)買入了葵涌一棟商廈，今年七月淪為銀主盤，現在拿出來拍賣。據說，中國澳園在2018年6月，以$9.5億元買入這個項目。變成銀主盤之後，諗住大約出售價是$2.2億元至$2億元左右。聽講最終落實出售價是$1.5億元，平均呎價只有$1250元，仲低過重建成本。其實呢一棟大廈，係工廈活化計劃之下，重新改裝而成。現在以$1.5億元出售，貶值了84%，咁樣來為國慶贈興，真是別出心裁。而且大家是否好想知道，邊間銀行接管咗這幢大廈呢？大家唔使估嘞，是剛剛被滙豐私有化的恒生銀行，哈哈，恒生銀行呢一次出售，使唔使蝕錢呢？恐怕都吾方係好消息，好彩佢已經被私有化咗，有滙豐頂住，冇事嘅。

第二單要講嘅，係商舖情況。原本由外資施羅德基金持有的紅磡海名軒三層商業樓面，又係因為貸款到期，冇得還錢，所以又係比銀行接管了，變成銀主盤。呢三層樓面面積，加起來有73820平方呎，在2017年一月份，由長實集團 (1113)以$8.86億元賣給資深投資者林子峰。然後一年之後，林子峰再以$11.6億元間接地賣給施羅德基金。據說目前這個物業由國際教育機構租用，聽講每個月可以收到$150萬元租金，似乎好唔錯喎。

但係呢個銀主盤，最終係幾多錢賣出呢？起初，銀行收返呢個盤返嚟，希望叫價$5.5億元出售，這個願望當然落空了。最終，據說以$2.27億元出售，每平方呎價格只是$4376元，真係平到笑呀。如果以每個月可以收到租金$150萬元來計，回報率高達5.6%，看來相當唔錯。不過如果以當年高價買入來計算的話，呢項商舖，最終暴瀉72%，再一次證明我們香港是一個「購物天堂」、「價廉物美的地方」。最後要講的是，邊間銀行咁好彩，成為呢個項目嘅銀主呢？答案就係交通銀行 (香港)。

第三單要講嘅，係香港嘅豪宅，係真真正物以罕為貴的山頂豪宅。呢個山頂項目，據說是由三棟四層高的獨立屋組成，總面積高達19,000平方呎，是傳統的山頂豪宅地段。呢個項目據說係由潮州富商陳經緯和有關人士，在2017年以$20億元，向李嘉誠的長實集團買入。哈哈哈，又係同誠哥交手，死無葬身之地，已經係一個指定嘅場景，好難改變。原本呢一位陳生，諗住重建呢一塊地，可惜是不與我，經濟突然轉差，陳生傳出財困，希望喺市場上放售。可惜，掛盤好耐，根本無人問津，直至到還唔起錢俾銀行，跟住俾人接收了，變成銀主盤。

其實當時在高峰期買入，呎價超過$10萬元一平方呎，當時呢個呎價，唔屬於誇張，係正常價，不過一場疫情，所有美好的場景，都改變了。可能因為呢個地段矜貴，銀主盤都不輕易平售，據說現在銀行叫價$16億元放售。不過根據上面嗰兩個故事來看，通常銀行都冇可能$16億元賣得出。相信最終，起碼仲要打個八折，甚至七折，才賣得出。重要最近千祈唔好有不利消息出現，例如會否繼續加息，如果會的話，呢個豪宅盤，隨時俾買家再壓低啲個價錢都唔出奇。

雖然我哋唔知道呢一個銀主盤，係由邊一間銀行接手的。不過市場有一個蛛絲馬跡，就係以前都有一位叫做陳紅天嘅內地富豪，又係喺山頂買咗豪宅，最後都係仆街收場，如果大家都係內地人，相信都係大家互相介紹，所以陳紅天個豪宅係比東亞銀行收返嚟的，所以某程度上，呢一位汕頭富商陳經緯可能都係問東亞銀行度水，所以東亞可能都有排煩，或者東亞銀行可以考慮自己買返自己嘅銀主盤！唔係未試過㗎，東亞銀行真係有前科。

總結下來，香港跟着內地路線一直走，根據香港政府所講，前途是一片光明的。以上的三個例子，有工廈變做商廈、有高檔商場商舖、有山頂超級豪宅，如果香港經濟係好的話，以上這三個例子，根本不可能出現，所以，還是用自己的雙眼看清眼前的事實吧！

後語

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