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所以只要下半年新意網能夠繼續出租旗下的數據中心於客戶，下半年的業績應該會平穩地有輕微增長。所以全年能夠達到溢利預期的$8億元目標，應該沒有太大難度。
其實今次的上半年業績能夠有溢利$3.922億元，我感到有一絲的意外。然後翻查整份半年業績報表，發現股東應佔基礎溢利實際應該是$2.99億元而已，也即是有港幣$9,320萬元($3.922億元 - $2.99億元) 的溢利來自其他收益。謎底終於揭開了，原來以上的$9,320萬元全是來自主要投資物業公平值上升所引起的。說得白一點，應該是指將軍澳新數據中心的價值上升了所引起的。
拆解這六個月業績報告 (7月至12月，2017)
下圖提供了2016年和2017年上半年的業績比較。
從上圖中可以看見2017年的生意額是港幣$6.414億元，比起上一年的$5.573億元，其實只是增長了15.09%。這證明了，業務的收入只是輕輕的增加了$8,410萬元而已。
至於毛利率亦都有下降的跡象。2016年同期，新意網的毛利率可以高達60.78%。但到了2017年度的今天，其毛利率已經跌穿了60%，只有59.34%。一共下跌了1.44% (60.78% - 59.34%) 的毛利率。這樣意味着，經營數據中心的成本的確上升了，也蠶食了毛利率。當然這個毛利率的下跌對我們小股東來說，絕對不會是一件好事。所以我們只能夠祈求，毛利率不要下跌得太快。
另外有一筆為數$9,320萬元的物業升值收益，此項收益在2016年度是並沒有存在的。也是因為有了這一筆的增值收益，才能令到新意網在這個2017上半年度交出一份外人覺得漂亮的業績來。也因如此，所以2017年上半年的溢利比上一年度升了大約44.51%。
其實作為一位投資者，最重要的事是要知道現有的租務狀況。尤其是係將軍澳的新數據中心剛剛落成不久，租務狀況便是唯一能夠推動業績和股價向上的動力。新意網在這半年來(2017年7月至12月)，基本溢利為港幣$2.99億元。而這段時間又可以再細分為7月至9月的第一季業績和10月至12月的第二季業績。讓我們慢慢的拆解最近這過去的三個月 (即第二季)的基本溢利狀況。
在新意網 (九) 的文章裏，也曽提及過第一季的溢利是$1.546億元，見下圖。
換句話來說，第二季的溢利便只有$1.444億元 ($2.99億元 - $1.546億元)。其實第二季溢利比第一季還要差。只不過加上了物業的升值了$9,320萬元的元素下，造就了一個錯覺。當然溢利下跌有很多種原因所造成的。
例如新營運的將軍澳數據中心的營運成本增加了，相信還有相當大的面積的地方還未能夠租出，但營運上也必須要請足夠的人才去管理整棟中心，所以才會有營運上的成本上升，這個因素我們可以理解亦能夠接受。將來當所有地方都能夠租出之後，以平均每平方呎來計，營運成本便會便宜了很多了。
另外，因為轉上主板所牽涉的法律和專業服務費用也一併計算在這個上半年的業績裏，這個因素我們亦都能夠接受，因為這些都是一次性的支出，相信在下半年不可能再有這類的非經常性支出項目了。
當然，另一個因素影響公司的溢利是折舊方面的支出，雖然在中期報表中未能看出它是用什麼方法去為旗下的數據中心折舊，但這也是其中一個令到公司的溢利有所限制的其中一個重要原因之一。
新意網的亮點和隱憂
亮點1: 地皮的升值
在2013年尾，新意網用港幣$4.28億元投得將軍澳的地皮，總建築面積高達473,616平方呎，平均每呎地價大約為$903元。但在2018年1月初投得的另一塊荃灣的工業地皮，總代較為港幣$7.258億元，最高樓面面積大約為201,737平方呎，平均每呎地價大約為$3,597元。比起頭將軍澳的地皮高出了接近四陪。你可能會說，不可以把荃灣的地皮和將軍澳的地皮一概而論。
但事實證明了一樣事情，香港的樓價，無論是住宅、商業、工業、還是車位，都是不斷向上的增長。所以有理由相信將軍澳的數據中心還有大把空間可以提升物業的價值。在今次上半年已經有了$9,320萬的物業估值的收益，不知道下半年還有沒有呢？樂觀的去想，如果下半年也有相同的金額可以撥入盈利當中，在會計制度中所得出的盈利會是相當可觀的。
亮點2: 新投回來的荃灣地皮
既然將軍澳的數據中心是唯一一座政府認可的數據中心。那麼，新意網現在再下一城，再度奪得荃灣的地皮，絕對相信也會把它變成更新型的數據中心。將來建成之後，也會是獨當一面的，是一個可靈活出租的數據中心。同時我亦相信，將來這座數據中心亦都能夠提供物業估值得益，至於能有多少的物業得益，那便要看當時的經濟環境。
按照起數據中心，又不是起豪宅，每一呎的建築費也不應該太過貴。我估計，將來這棟新數據中心落成之後每平方呎的成本大約在$5,500元至$6,000元之間。亦相信在落成之後，每平方呎的售賣價 (當然相信新意網是不會賣出它的) 可以高達萬元。到時大約還會有$5億元至$6億元的物業增值可以加入溢利當中。對新意網將來的盈利，能作出一部份的貢獻。
亮點3: 電費可能下調
香港政府兩三年前已經開始和香港兩間電力供應公司，中電 (002) 和 港燈 (2638)，商討將准許回報率降至8%。而新的准許回報率的生效日期便是在2018年開始。雖然兩間公司並沒有承諾會減免多少的電費，但根據政府所預測，電費有可能下調5%左右。這個對於新意網用耗電量來計算租金或許有幫助。假設，新意網的顧客所用的耗電量不變的情況下，如果電費能夠下調5%，對新意網的營運成本便非常有利，有助提高盈利率。再假設，如果新意網的客戶的用電量有所提高，對新意網的的盈利便更加有幫助了。這便是所謂的「價量齊升」。
亮點4: 數據中心的需求持續強勁
最近有一則消息，美國的甲骨文公司 (Oracle) 公布希望在全球建立12個數據中心。雖然沒有指定其中一個地點會是香港，但也不可以排除這個可能性。據說甲骨文公司希望和騰訊合作在國內建立一個數據中心。雖然這些消息好像和新意網沒有太大關連，但想深一層，既然還有公司繼續需要開設更多的數據中心，這證明了需求方面依然強勁，這樣能夠間接令到新意網有所得益，起碼知道這個行業並非夕陽行業。還有很大的發展空間。
亮點5: 謹守現有地盤
最近恒生銀行和匯豐銀行公布業績。恒生銀行的業績增長了兩成多，在一個細小的香港市場，它的業務能夠穩步上升，而且有此增長，實屬難能可貴。比起它的阿媽匯豐銀行，做什麼環球業務，最後還不是香港幫它賺得最多錢的地方。所以能夠謹守現有業務，也能創出好成績。新意網都是本地薑，業務簡單，只要能夠專注地繼續做香港這個市場的生意，加上創新和體貼的服務，相信香港這個市場也能夠為它帶來強勁的盈利收入。
亮點6: 香港有獨立的數據條例
如果你是一間跨國企業公司的領導人，你希望數據儲存在中國內地或是儲存在香港呢？內地的數據儲存競爭激烈，成本方面當然能夠為跨國企業節省一些，但公司的一切資料有可能受到中國政府機構的監管。相反，以香港現在的條例，數據儲存是受到保護的 (希望係)，香港政府應該冇權監控數據。這便是分別。相信很多外國大企業，為了靈活性地處理他們的數據儲存，理應會把數據儲存放於香港多於在中國。
至於隱憂方面，最主要是怕有大財團加入這個行業裏面搵食。例如好似中國，是一個龐大的市場，所以競爭非常激烈。加上地大物博，要找一個好地方來建設數據中心，並非難事。不過好彩香港剛剛相反，人多地少，要找尋一個適合的地方作為數據中心，難道頗高！所以儲存數據中心這個行業雖然競爭可能會加劇，但要在香港做得好，也並非易事。新意網穩佔香港龍頭地位，加上近兩次的工業地皮拍賣都落入其手中，外來的競爭者相對地得不到任何甜頭。
批評上半年的業績報告
當業績報告出來的時候，我已經陸陸續續的和其他讀者在這個Blog裏討論其業務狀況。當時我亦表達對「主席報告書」和「管理層討論與分析」這兩部份的不滿。
首先要批評的便是「主席報告書」。話晒今次都是第一次在主板上發佈的第一個半年業績報告，好好醜醜，作為主席的郭炳聯，也應該俾多少少耐性，詳細的介紹一下公司的未來發展去向和進度。但從他的報告書來看，我看不到有什麼值得我們這些小投資者嚮往的重點。我輯錄了其中一段主席所寫的內容，見下圖。
你可見到上圖有紅色的部份都是廢話。說一句老實話，在我這個Blog裏面的所有有份投資於新意網的讀者，對新意網的了解遠超這個主席所寫的垃圾報告。相信有很多讀者們都已經自行看過這一份全文的「主席報告書」，內容空泛、重複，缺乏可透露令人振奮的消息。只是求求其其的說出有幾個跨國企業的主要客戶，但他們是誰呢？完全沒有公布出來！新意網很怕公開這些資料嗎？
說句老實話，在我的Blog裏面，亦已經有很專業的讀者(包括Duncan兄和MC兄) 亦已經可以提供頗為可靠的消息有關於新意網的新客戶，例如有Amazon，Google和Equinix等等。連我們這些普通的投資者也略知一二的事情，難道作為新意網的競爭對手，會不知道他們的潛在客戶去了那裏嗎？何須隱瞞呢？
就好像新鴻基地產 (0016) 的樓盤，全城都知道它的樓價比別的發展商都要賣得貴，但為何所有買樓的人士還是蜂擁去買新鴻基的樓盤，原因何在？就是因為它的樓盤質量高，管理好，有保證。所以人們也願意比高少少價格都要買新鴻基的樓。「有麝自然香」這個金科玉律還是用得着的。要是新意網所提供的服務是非常之不濟的，再平的租務費用也不會吸引到要求極高穩定性的跨國企業來幫襯。所以希望主席能夠給多一點耐性，提高多一些透明度，用心的去把這份報告寫好它吧！不要看輕「主席報告書」的重要性。一份好的、能吸引人的主席報告書能夠振興股價，對公司的長遠發展有着極為重要的前瞻性。
可能郭炳聯有更大盤的生意要照顧，所以分身不暇，不能為新意網撮寫出一份像樣的報告。這個情況，我們可以理解，畢竟，賣樓才是郭炳聯的主要業務，而新意網只是區區百多億的市值，對整個集團來說是微不足道的。
但是身為主管整個新意網的總經理任景信和他的管理團體便責無旁貸，應該要撮寫出一份比較像樣的報告來。很可惜，他的這份「管理層的討論與分析」報告，絕對不會比「主席報告書」好到哪裏去。內容既空泛又重複主席所講的東西，能夠提供的量化數據(Quantitative data) 極為有限。除了開宗明義的說明已經有兩位新的主要客戶進駐新的將軍澳數據中心之外，看不到有更多實際的數據能夠提供給投資者作一個概括的衡量，敗筆之作也。例如他提及過Mega-i 和Jumbo兩個數據中心都正在提升數據設施，只粗略地表示過項目順利進行，何時完成提升卻是隻字不提。有時真的希望，主席和總經理能夠請我為他們撮寫這些報告，然後收他們十萬、八萬元作為酬勞，我相信在半天之內也可以完成了。下面是管理層粗略提供的檢討報告的部份內容，見下圖。
新意網的財務分析
自從在2018年1月18日創出股價新高 ($7.14元) 之後，新意網的股價邊一路向下沈。我曾經嘗試過希望在$7.11元，賣出兩萬股，可惜失敗而回。之後股價便因為大市氣氛突然變差而向下調整。調整的幅度也頗為深。最低跌至新年前的$5.09元，從高位計，跌幅高達28.71%。某些投資者在$6元-$7元附近買入的，內心卻非常焦急，驚怕有新的一輪大調整。所以在這個部份裏，想用一個比較理性的分析，令到一些在$6以上買入的投資者能夠比較安心一點。見下圖。
2016年度的每股盈利為$0.156元。若果以最高價的$7.14元去計算，其市盈利高達45.77倍。在一個科網股的範疇內來說，這個市盈率尚算合理。但別忘記，新意網無論怎樣把它歸類，它也不是一隻正宗的科網股。所以，它有如此高的市盈率，跌它一跌，也算是正常的。別忘記它也是在$5元邊緣，但在極短的時間內，爆炸性的上升，這也是我意料不及的事。
這次2017年度上半年的每股盈利是$0.097元，為了方便我們計數，我們假設2017年度全年會有$0.2元的每股盈利。今天的市價每股為$5.53元 (以2018年2月23號的收市價來計算)，2017年度的市盈率會由現時的35.45倍回落到27.65倍 ($5.53元 / $0.2元)。這個市盈率，無論從什麼角度來看，都比較合理一些。
如果我們假設2018年度的盈利也有$35%的增長空間，那麼，2018年度的每股盈利將會是$0.27 ($0.2 X 1.35)。 如果股價依然紋風不動的在$5.53元，那麼，它的市盈率會進一步被推低至$20.48倍。如果是這樣的話，這個市盈率便是相對偏低了。
那麼2019年度市盈率又會低到什麼水平？如果增長速度和股價維持不變的話，2019年度的每股盈利是$0.3645元 ($0.27 X 1.35)，到時候它的市盈率邊會低至$15.17倍 ($5.53元 / $0.3645元)，有可能那麼低嗎？
其實在兩年多前，我投資在這隻股票身上，也是用了上述的方法去推算其市盈率的高低。要記住今天的香港股市全靠內地的大媽奮力托市而成的，他們也不是「盲毛一個」，有超值，又好的東西他們都會注意到的，所以當新意網的市盈率跌至某一個不合理低的水平時，股價上升的動力便會慢慢形成，到時便能一擁而上，其爆炸力，可以是以倍數計的。
至於派息方面，我希望管理層能夠繼續保持有85%的盈利是拿來派息的。如果其他因素如上述所描述的，往後這三年 (包括今年2017年度) 的股息率會如下:
2017年度的股息預計是: $0.2元 X 85% = $0.17元，在股價 ($5.53元) 不變的情況下，其股息率將會是$0.17 / $5.53元= 3.07% (尚可接受)
2018年度的股息預計是: $0.27 X 85% = $0.2295元，在股價 ($5.53元) 不變的情況下，其股息率將會是$0.2295 / $5.53元= 4.15% (理想水平)
2019年度的股息預計是: $0.3645 X 85% = $0.3098元，在股價 ($5.53元) 不變的情況下，其股息率將會是$0.3098 / $5.53元= 5.6% (非常罕見的水平)
當然，大前提之下是新意網要在往後的這兩年裏，每年都有百分之三十五的增長率才成。無論你是一個幾聰明或者是一個幾愚笨的人也好，對未來要發生的事只可以作出一個估計，如果我們上述的估計能夠正面地反映出來，我絕不相信新意網的股價只會徘徊在$5.53元附近。相反只要大市氣氛能夠再度被推高，一間高增長率的公司，能夠享有一個更高的市盈率 (騰訊便是一個好例子)，這樣的話新意網的股價便能夠拾級而上！
投資買賣策略
自從新意網轉上主板上市之後，我發覺它的股價波動漸漸變得擴大了。我個人應為新意網的股價跌至$5元邊緣已經是一個底部。所以如果其股價再一次會回落5元附近，我便會再買入多少，作為短炒。如果你認定新意網的股價短時間之內都不會返回高位，短炒策略也是一個能夠獲利的好方法，大家不妨一試。至於我以前低價買下的股票，無論在什麼時候，都不會出售的。我最少會持有多兩年，等到最佳時間，才會漸進式的慢慢出售手中的股票，到時便是我豐盛的日子了。
總結
2017年上半年的業務比較混亂，尤其將軍澳新數據中心的落成日期和營運日期搞得非常混亂，所以難以揣測其營運狀況。我和其他Blog友都意識到上半年的基本溢利實際上只有少於11%的增長。我們來一個保守一些的推測，如果下半年的業務也只能增加12%而已，那應該有多少溢利呢？
2016年度第三季和第四季基本溢利是$1.407億元和1.44億元，那即是2016年度下半年溢利是$2.847億元。見下圖。
如果保守估計有12%增長率，2017年下半年基本溢利應該會有$3.188億元，再加上有什麼有價證券的增值溢利和物業增值的溢利，有機會接近$4億元，甚至可以更高。所以全年的增長應該可以高達30%以上，讀者們應該可以放心。但要記着，業績好並不能代表必定可以全面性地反映在股價身上。
後語
最近動力不足，原本可以提早完成的文章，依然再拖拖拉拉之下，到現在才能完成，實在有點慚愧。其實往往想到要坐在電腦面前，一路收集資料，一路去寫作文章，心裏面便痛苦起來！我的衝勁去了那裏？需要找尋找尋一下了！雖然新年已經去到尾聲，但我在此仍然衷心地祝福大家身體健康，工作順利，投資順景，家庭和睦，和氣生財。
2018年股票投資比賽最新狀況 (Updated on Feb 23, 2018, Friday)
世事真的是變化莫測，對上一次回顧我們的投資比賽狀況時，回報狀況是非常之糟糕的。但是兩個星期之後的今天，情況又再峰迴路轉。大部份我們所選的股票都能夠修復失地，回報率都能夠回覆正數，實屬可喜可賀！帶頭的依然是上次的那四隻股票，順序為嘉華國際 (173)、港交所 (388)、騰訊 (700)、和中信國際電信 (1883)。至於平均回報率都變回正數，有2.99%，相當不錯了。見下圖。
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