五星級商場: 恆隆地產（三）

自我懂得經濟、金融、和投資以後，有三位人兄成為我的偶像: 李嘉誠肯肯定是第一個。所以我才在前陣子寫了一系列長和集團的文章。記得每年長和系的業績公布日，大部分記者都去了採訪，目的不是要知道他公司今年賺了多少錢，而是看他怎樣幫香港經濟把脈。他說得出口的事，大部分都能在往後2、3年之後浮現。

第二位仁兄是華人置業（127）的劉鑾雄。我欣賞他懂得如何賺錢，和如何花錢享受。前陣子的一系列報道有關他家族的爭奪家產事件，才知道他擁有大量的古董丶名畫、同希世珠寶。我覺得他投資心法非常了得。例如，他用$2億元買下一幅名畫，存放幾年后，可以以$6億賣出。物以罕為貴，不費吹灰之力，便能賺得可觀的財富。試問能有幾多人可以做得到呢？

而最後一個便是恆隆地產主席陳啟宗。比起李超人，他的學歷高好多，自少便在大富之家長大，不愁穿喝，更不知民間疾苦。但自80年代恆隆地產陷入財務困境後，他便學精了，做事亦變得緊密細心，精打細算。

他很愛發表經濟言論，如果你話李嘉誠是城中第一個最喜愛討論政治、經濟的人。那麼陳啟宗便是第二個說話最多的人。我研究過他所發表的言論，發覺他的分析並沒有錯，只是態度上比較輕佻和直接了當。例如他責備前特首曾蔭權並沒有把土地供應把關得好，我非常之認同他的說法。

我還記得有一次在電視上看着曾蔭權在立法局發表有關地產價格言論時，他大概是這樣說:「山頂樓價買到五萬蚊一平方呎，這個不關我們普通人的事。」這怎可能不關普通市民的事呢？山頂的價格會尤如雪球般從山頂滾下山腳。帶動全城樓價飆升。就是因為他對樓價之不顧，造成山頂樓價由$5萬一平方呎，變成$10萬一平方呎，再突破$20萬一平方呎之天價房屋。看看下圖資料:

現在，沙田第一城也買到$15,000一平方呎以上。大家可以拭目以待，看看在山頂重建後的何東樓到底將來會買多少錢一平方呎。

當你入到恆隆地產的網頁裏，你便可以看到它的企業使命:「只選好的，只做對的」。陳啟宗曾經說過，他的集團裏有一隊人，專門研究在中國內地的那個地方可建立恆隆廣場。他亦說到，有很多內地城市都很歡迎恆隆地產去那裏投資。但他並沒有因此而飄飄然、亂投資。因為公司的座右銘是「只選好的，只做對的」。

其實，陳啟宗在恆隆地產𥚃的薪金也不低。2015年，陳啟宗一共收了$3,670萬酬金，而上年（即2016年）一共收了$3,770萬酬金。而他的左右手是陳南祿和何孝昌分別在2016年收到$3,530萬和$950萬。三劍俠在2016年一共收取$8,250萬酬金。

就是因為陳啟宗喜愛發表經濟、營商理論 ，所以他寫的主席報告都會寫得很詳細的。我猜想他的「主席報告」都大約有20頁紙之多。曾經有人批評陳啟宗寫的主席報告實在太長了。本人極不認同這種說法，因為陳啟宗是唯一一個最了解公司運作的人，以我們作為一個小小股東來說，根本沒有權利去過問太多公司的日常運作或重大決策的事而。

而且，一年到晚也只能出席一、兩次的股東大會，聽聽他的回報 ，這實在是不夠的。所以我很欣賞陳啟宗能夠花費（亦肯花費）大量時間去撰寫他的主席報告。在他的主席報告裏，他會從每一個細節裏，都交代得清清楚楚。例如某個內地商場的租金為何會比預期的差，那個商場的營運遇到特別的困難，他都能詳細地講述，從不掩飾公司犯下的過錯。我為他能夠將公司運作的透明度提高而感到放心，所以我亦願意投資在這間公司身上。

我常常都這樣認為主席報告的長短，顯示出這間公司的主席對公司有幾忠心和忠誠，有幾緊張公司的發展前途。而陳啟宗能夠寫出一份詳盡的主席報告，證明佢對公司嘅前途是緊張的。當然，他拿了那麼高的薪酬，也應盡他的本分，為公司管治得妥妥當當。

讀者們可能會問，有冇一個例子可以反映公司主席是不太關心公司的前途呢？答案是有的。以我看過的以往其他主席報告，最經典的例子便是電訊盈科（008）主席李澤楷，他的主席報告少於一頁紙，是我見過那麼多主席報告裏最少的一個。從這一頁的主席報告裏，你可以想像主席對這間公司有多熱心！請看下圖為李澤楷的一頁主席報告。

上文提到，上海兩個商場取得空前的成功，所以陳啟宗希望將呢一條方程式，複製到其他有潛質的城市裡。於是他和他的團隊積極找尋極具潛質的城市來起恆隆廣場。

到目前為止恆隆地產一共在七個城市建立起恆隆廣場。這七個城市包括: 天津、瀋陽、大連、濟南、昆明、無錫、和武漢。

各位讀者，你們對以上七個城市有沒有一個大約的認識呢？這些城市是否富裕呢，請看下圖，是從恆隆地產網頁所摘下的總結。

陳啟宗曾經說過, 他們選擇內地城市的首要要求便是人口要較多，他的要求是每一個城市的人口至少也有500萬人口。

從以上的總結，我們看到這些城市的人口最少都有700萬人口，最多達1,500萬人口（天津市）。

而這些城市的人均收入大約在人民幣＄34,000至到＄45,000。而最重要的是這些城市的生產總值比國家的GDP平均增長都要多，這可印證這些城市都有高速的收入增長。以此推斷這些城市裏的居民都有非常強勁的消費能力。所以，陳啟宗認為在這些城市裏建立恆隆廣場應該不會錯到那裏去。

在恆隆地產（二）的文章裏已經說過，現在恆隆地產在中國一共有八個恆隆商場已經投入服務，但是還有幾個項目依然繼續進行興建的。下圖展示未來一、兩年內便能完成的項目。

如果恆隆地產再沒有新的內地項目出現的話，那麼武漢市的恆隆廣場將會是最後的一個項目，預計在2019年落成。

陳啟宗將恆隆地產的重心轉移入中國內地，下圖顯示了在香港和內地物業投資總面積組合的情況:

從上圖可見到內地頭物業投資組合的面積達到2,256,000平方米，而香港物業投資面積只有646,000平方米。以面積來計，中國內地的投資物業面積比香港高出3.5倍，

這還未計算往後幾年將會落成的內地物業面積。讀者可能會問，那恆隆地產的投資重心轉到中國去，到底他在中國一共投資了多少錢呢？根據在2016年的年報，KPMG獨立核數師報告中顯示在內地投資的物業達到港幣$844億元。

另一個讀者有興趣知道的問題：上海的那兩個物業到底投資了多少錢呢？本人曾經在不同的渠道嘗試找尋到底上海那兩個物業的總投資額是多少。

很可惜在恆隆地產的網頁裏和其他網上渠道都不能準確地找出答案。然而我們能夠大約地估計出這兩個物業的總投資額。記得在好幾年前，陳啟宗曾經在年報𥚃說過，上海物業的每年租金收入達到當年投資額的三成幾, 我們就當它大約在30% 和 40%之間吧。。

以2016年的上海兩個物業全年租金大若為港幣$26.65億去計算，兩個上海物業的總投資額大約為港幣$66.62億元 ($26.65億/0.4)到$88.83億元 ($26.65億/0.3)左右。投資成本老早已經收回，而且現在這兩個上海物業何止升價10倍。

預告: 這一篇文章裏我們主要重點介紹陳啟宗的為人和作風, 及恆隆在中國的物業投資情況，那香港資產情況又如何呢？我們將會在下一篇文章作出詳細分析。而且還會提出恆隆地產的優點供讀者們參考其投資價值。

後語:

1. 感謝讀者們在每一篇文章留下一些意見，我全部都看到了！SK，Paul, William, 多謝你們的意見！

2. 讀者的總次數已經達到：4,601 （已經有好大進步，多謝大家支持）

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*** 本篇完 ***

五星級商埸: 恆隆地產 (二)

上文提到恆隆有限公司在60年代至到80年代尾的發展。在70年代至80年代的20年𥚃，因為擴展過急，造成公司要應付不必要的財務壓力，因而令到發展受到限制。慢慢地落後於其他華資大行，例如長江實業（001）、九龍倉（004）、恆基地產（12）、新鴻基地產（16）和新世界（17）等等。

其實，恆隆地產前身是叫淘大置業，在80年代尾的重組中變成專門管理恆隆有限公司的所有地產業務。淘大置業在陳啟宗的領導下，於1994年11月進身為恆生指數成份股，即是藍籌股。到了2002年尾，為統一品牌，淘大置業正式改名為恆隆地產（101）。而此名亦一直沿用之今。

陳啟宗是何許人？見下圖。

他出生於1949年，是陳曾熙的長子，年青時留學美國，在美國著名大學「難揸兜大學」南加州大學完成其工商管理學位及後更雍有工商管理碩士學位。

相信他是一畢業後便於1972年加入恆隆系，當時的他只是一位23歳的小伙子。經過10多年的磨練，陳啟宗終在1986年被邀請成為恆隆地產有限公司董事局的其中一位成員。在叔叔陳曾壽的引導下，逐步接手恆隆係的管理大權。並於1991年正式成為恆隆集團（10）和恆隆地產（101）的董事長，一統天下。

讀書多了，見識廣了，成為董事長後的陳啟宗已經在心中有了一套發展大計，既然在香港實力遠不及5大地產商，那便只好轉移視線，北望神州。那裡競爭少了，機遇多了，何樂而不為呢？

第一步踏足中國內地，發展地點便是上海。在上海起了兩個龐大的商業建築群（包括商場和寫字樓）。因為商場設計新穎，地點又靚，人流不絕，因此租金也節節上升，猶如一隻會生金蛋的鵝，為恆隆地產提供一個源源不絕的財務資源。此步行得好，也行得妙。其他的中國地產項目，容我以後慢慢詳細介紹。

恆隆系的地產王國發展，在陳啟宗的主理下，以高速發展。雖然不能夠跑上頂級班別，但也能在中游位置找到一席位。請細看以下的公司市值比較：

以2017年6月6日的收巿價來作比較，恆隆地產市值為為$928億元，根本不能夠和5大華資行比較。以同日收市價來計算:

長實市值約為$3,919億元、

九龍倉市值約為$2,167億元、

恆基市值約為$1,911億元、

新鴻基市值約為$3,593億元，

新世界市值約為1,056億元。

陳啟宗也曾承認過在香港，是很難與這些大財團爭地。

不過，也有很多老牌地產商的市值不及恆隆地產的。例如:

希慎興業（14）市值約為$392億元、

鷹君（41）市值約為$270億元、

麗新國際（191）市值約為$51億元，及

信和置業（83）市值約為$869億元。

回說自從陳啟宗在1991年做咗集團的揸fit人後，他開始部署進軍內地市場。其實在90年代初的中國內地經濟只是剛剛開始向上，富裕嘅人根本唔多。消費模式跟香港是完全不同的。

在當時的環境裏，相信只有北京和上海的人民生活可能會比較富裕之外，其他地方根本不值一提。所以陳啟宗便在考慮中: 一係在北京擴充業務，一係便在上海擴充業務，到底哪裏比較適合呢？

最後他選擇了在上海作為集團進軍內地的試點，原因是北京政治氣氛比較濃厚，而他想去做生意的丶想去發財的，而不是去談政治，所以他最後選擇了商業氣氛比較濃厚的上海落腳。見下圖: 是恆隆地產在中國的發展版圖。

陳啟宗於上任後一年（即1992年）便進軍上海。恆隆地產在上海擁有兩個商業建築群，分別是港匯恆隆廣場和恆隆廣場。

第一個簽回來的項目便是坐落於上海徐匯區虹橋路1號的港匯恆隆廣場，總樓面面積約為270,588平方米（即是2,912,585平方呎），包括有購物商場（120,188平方米），辦公大樓（67,200平方米），及住宅和服務式公寓（83,200平方米）。另加停車場和其他面積約為44,530平方米。見下圖。

此建築群在1992年簽好土地使用權，共分2期於2006年竣工。由於它坐落於徐家匯地鐵站上蓋，交通極為方便，其後竟變成上海其中一個地標。

陳啟宗於1993年尾，在下一城，購入位於上海靜安區南京西路1266號的土地使用權，隨即興建為樓面面積達213,225平方米（即2,295,134平方呎）的上海恆隆廣場。此建築群分為樓面面積達53,700平方米的購物商場和159,555平方米的辦公大樓。另加停車場和其他面積約為59,850平方米。見下圖。

恆隆地產的官方網站在介紹這兩個地標式物業時，形容這兩項物業所產生的稅收是全上海以至全中國的商業物業之冠。所以恆隆地產這個品牌便在中國成為了高級消費的代名詞。

既然恆隆地產說它的上海兩幢物業能夠成為全國商業物業交稅之冠，我們便在這裡作一個簡單的分析和了解。

截至2016年底恆隆地產的全年總租金收入是$77.37億（以下所說的金額都是港幣），其中$39.95億來自內地租金收入，另外$37.43億是來自香港物業的租金收入。來自內地的租金收入比香港的多。見下圖：

恆隆地產在內地現有8個商場投入營運。見下圖。

原來這$39.95億元的租金收入，有大約66.71％（即大約$26.66億）是來自上海的兩個商場，其餘6個商場的租金加起來也只不過收了$13.29億元。

上文提到，恆隆市值約為$928，上海兩商埸租金收入是$26.66億元，若以5％作為回報率，那這兩個商場應值$533億（$26.66億元/0.05），但若以4％回報率作計算，那這兩個商場應值$666.5億元（$26.66億元/0.04） 。

再看看香港這邊，全年租金$37.43億。約以5％作為回報率來計算，香港所有物業加起來的價值應該是$748.6億（$37.43億元/0.05）。但若4％回報率作計算的話，那香港所有物業的應有價值會提升至$935.75億元（$37.43億元/0.04） 。

好了，現在大家都有些概念到底恆隆地產是否值錢？不說中國內地資產，只計計香港資產（最高可達$935.75億）已經好明顯話俾你聽已經是超晒值（比現有的市市值$928億還要多）。

以此推論，買入恆隆地產的股票，基本上可以話中國內地的資產是額外送給你的。而在中國的資產中，又以上海資產最為值錢。所以陳啟宗對上海這兩個物業愛不釋手，如珠如寶。

我有一個假設的問題：如果將來恆隆地產陷入財困，而陳啟宗有不捨得放棄上海這兩項物業，那到底可以怎麼辦呢？最直接的方法便是將上海的物業分拆上市變成REITs (Real Estate Investment Trust)。這樣的話，既可以將恆隆地產的資產價值釋放出來，而且恆隆地產也可以繼續擁有這兩項物業的擁有及管理權，一舉兩得。

你可能會再問，那中國其他城市的商場又如何啊？根據陳啟宗在每年的年報𥚃，經常都提及上海以外的商場是需要大量時間去整合，方能成為更好出租的商場。距離可以收到好租金的日子還遠着呢。陳啟宗曾經說過上海恆隆廣場是五星級檔次的。而港匯恆隆廣場只有四星級的水平。

隨着網購的流行、方便及更具競爭力的價格，他亦指出未來那些一、二、三，四星級的商場都會有麻煩。放在商場的產品，其價格無論是怎樣平，也不可能平過來自網購，例如在淘寶網上有什麼東西是買不到的，樣樣嘢都平到你唔信。所以，一些低質數管理的商場慢慢便會被淘汰，不論是在中國內地或是在香港，情況都是一樣。

讀者們可以看看你們住的範圍裏，有沒有一些管理不好的商場。如果有，這些商場的人流、租金會否很好呢？我相信沒有一間好的管理公司，商場都不會出名到那裏去。顧客是聰明的，他們會選擇一些管理比較好的、環境比較舒適的商場來逛。

正因如此，陳啟宗必須要將其下商場都打造成五星級的商場。因為只有五星級的商場才能吸引一批有經濟能力的客户去消費，這樣的商場才能繼續生存下去。

你看看香港的太古廣場、國金二期（IFC)廣場都是五星級的商場。無論是有錢人或是無錢人，他們都會去這些商場逛。原因很簡單，有錢人就一定不會去低檔的商場逛的，而那些無錢人就會在網上購物，因為貪價錢都比在低檔的商埸平，咁又可需去逛街呢！所以他不斷投資落去港匯恆隆廣場，希望將它提升到五星級的水平，免被淘汰。

預告: 一些公司的管理人，他們是否真心的為公司努力爭取最大的利益呢？仍或是他們是以自己的個人利益作為出發點去管理一間企業呢？這個是非常重要的問題。如果一間企業的管理層不顧小股東的利益，那這間公司的股票最好不要碰它，否則自招麻煩。那怎樣才算是一間管理好的企業呢？怎樣才算是一隊好的管理層呢？在下一篇的文章裏將會為大家作出分析。

後語: 最近在blog𥚃加入數項新功能：

1. 人數閱讀紀錄器，方便各位讀者看到最新的閲讀人數。

2. 列出最多讀者閱讀過的文章，方便讀者容易找尋、重閲。

3. 最新的文章亦會展示出來。

一個有趣的統計結果顯示原來最多讀者閱讀過的文章是長江基建（1038）。恭請各位讀者留言以作鼓勵，我也希望這些文章可以啟發你們對投資股票的認識。

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*** 本篇完 ***

超新星: 新意網 (五)

今日係2017年6月9號。新意網（8008）的股價終於超越$5大關。全日最高升至$5.06，收市價為$5.02。這是一個新的里程碑。我曾經說過，如果此股有任何重大股價變動，都會馬上再寫多一篇文章去講解此股現在及將來的發展。

兩個月前，即2017年4月3日，新意網的股價還是徘徊在$4.06至$4.2之間，短短兩個月之間，它已經升至$5以上。能否站穩於$5或以上，不單只要看看它的2016/2017全年業，而且還要看新擴充和新落成的數據中心租務情況。

根據新意網今年的頭三季的業績報告，我們可以推斷全年的盈利將會大約有10％升幅。上年度（即2015/2016）稅後盈利是$5.48億元。以此推斷，今年（2016/2017）全年業績希望可以賺到接近六億元。如果接近不了此數，恐怕對股價有短暫不利影響，大家要緊記這一點。

新意網現在的市盈率已高達36.91陪，在科網股來說亦都是偏高的。何況它根本並不是一隻科網股，只是科技股中的地產股。對我而言，我也覺得它的股價在短期來說是升得太高、太不健康了。要維持咁高的市盈率和股價，它的盈利必須要有更大的增長，才可以支持它的股價繼續向上升。就好像騰訊（700）一樣，必須要有每年50％的增長率才能撐得起個股價。

在新意網（三）的文章中曾提及過其坐落於火炭的數據中心的擴充和在將軍澳新蓋的數據中心MEGA Plus，分別會為新意網增加260,000平方呎和470,000平方呎的新數據儲存地方。其總經理任景信在2017年1月接受明報訪問時，曾說過新意網將成為香港數據中心的一哥, 市場佔有率提升至20％，將會超越日本電信電話NTT成為全香港最大的數據中心營運商，見下圖。

任景信透露其客戶對數據儲存的需求是以倍數增加，尤其是雲端對數據儲存需求激增至為驚人。新意網即將會有730,000平方呎的新面積投入服務。對公司未來盈利產生極為重要的影響。在這篇文章裏，我們希望去預測一下新投入的數據中心面積對未來三年的盈利和股價有何影響？

在進行預測之前，我們需要做些假設性的問題：

第一: 新意網的市盈率在往後的日子裡維持在30倍（保守一點是好的）。

第二: 它的新數據中心面積將會在往後三年裏陸續全部租出。

第三: 它的盈利將會是以每年25%的複式增長 （這是最保守的估計）。

第四: 90％盈利將會拿來派息。

2015/2016（即財政年度由2015年7月1日至2016年6月30日止），其每股盈利是$0.136元。我們就由此開始分析。

2016/2017年度的預測 (即今年）：

每股盈利：$0.17 （$0.136 x 1.25 =$0.17)

每股派息：$0.153 ($0.17 x 0.9 = $0.153)

市盈率：30

預期股價：$5.10 ($0.17 x 30 = $5.10)

分析：2016年下7月4日（即財政年度的第一天），其股價是$2.77，我們剛預期它將會升至$5.10。以現價來說，已經好接近我們的目標價。如以$2.77作作品基數，能升至目標價，增長率大約約為84％，以一隻健康和務實的股來說，已經是大躍進，沒有什麼可以挑剔的。

2017/2018年度的預測（即下年）：

每股盈利：$0.2125 ($0.17 x 1.25 = $0.2125)

每股派息：$0.191 ($0.2125 x 0.9 = $0.191)

市盈率：30

預期股價：$6.375 ($0.2125 x 30 = $6.375)

分析：以這個年度每股預測盈利為$0.2125，其股價的波動幅度應在$5.10-$6.375之間。若以$5.10為基數去計，今年度股價升幅率也達25％，這並不包括會派發的$0.191年度股息。其實是相當不錯的回報了（如達到我們預期中目標的話）。

2018/2019年度的預測（即後年）：

每股盈利：$0.2656 ($0.2125 x 1.25 = $0.2625)

每股派息：$0.239 ($0.2656 x 0.9 = $0.239)

市盈率：30

預期股價：$7.96 ($0.2656 x 30 = $7.96)

分析：如所有新增的數據樓面都能夠順順利利全部租出的話，今年度會是高增長的最後一年（假設新意網並沒有進一步擴充數據中心的計劃），按照預期每股盈利$0.2656來估算，其股價應該可以攀升至接近$8一股。這是否是一個夢，現在不敢妄下判斷。但觀其過往的神勇股價表現，它應該能夠做得到的。

根據任景信所說，新意網會嚴謹地挑選好客戶。新意網絕對不會低價出租數據中心。他亦說大部份的客戶一簽約便是5年、10年，很少突然退租。當然每年的租金都可以根據合約而作出調整的。所以一旦數據中心地方能夠成功出租的話，往後的5年、10年租金便有了保證。

當然，股價的飆升除了來自盈利的因素，也要看看其股票的供求狀況。如果所有投資者都和我們一樣，只買不賣，市場上便會出現供不應求的情況，那其股價便是處於易升難跌的格局。

在新意網（一）的文章中，曾指出新意網的母公司新鴻基地產（16）持有超過74％股權，如果有其他投資者，購入此股是作為長線投資的股票組合，那麼市場的股票供應量便會更少了。如這個推測沒有錯誤的話，此股的股價必然會向上升。

不過，世事變幻莫測，外圍環境的影響亦都佔了一個重要的因素。別忘記在中國和在美國的科網股已升至到一個非常高的水平。如突然有任何不利因素的出現，那麼所有科技股的股價都會向下調整。大家要緊記此行因素。

總結: 投資新意網的策略可分為短期和長期。短期的投資策略可以在$0.3元之間作出買賣，賺取小盈利。如在一個財政年度上，能夠買賣多次的話，短期投資策略也能提供一個不錯的回報。至於長期投資策略則更為簡單、方便。只要買入後，放它2、3年，期間可以收取大約2.5％的股息收入，等到三年之後，如我們上文的預測沒有錯漏的話，回報率將會非常可觀。

後語: 在此多謝讀者們在新的文章裏，留言作出鼓勵，非常感謝。如有任何訊息能夠提供給我的話,請發電郵到以下地址: econearth@gmail.com。讀者的總人數亦已經累積至3,600人次，希望讀者人數可以繼續上升。再一次多謝各位的支持。

另外，我最近回顧全部所寫的文章，發覺有些地方需要加圖或一些解釋的。我已經修正了。這一些文章內容是不會過期的，如有不明白的地方，應回來再閱讀多一次。溫故知新是非常重要的。

以下有一段商業電台訪問新意網行政總裁任景信的錄音: 

http://www.881903.com/Page/ZH-TW/newsdetail.aspx?ItemId=916177&csid=261_368

*** 本文完 ***

五星級商埸: 恆隆地產 (一)

恆隆系扎根於香港。恆隆系由兩間上市公司組成: 恆隆集團（10）是母公司，持有55.13%之恆隆地產（101）。基本上，兩間公司的資產是重疊的。用一個最簡單的角度去看，恆隆集團即是恆隆地產，兩者分別並不太大。恆隆地產比母公司表現更加出色，早在1994年已經成為恒生指數成份股，直至到今天。也即是我們所叫的藍籌股。以下是恆隆集團 (10) 和恆隆地產 (101) 的標誌:

在這個系列裏，我們會集中研究和分析恆隆地產（101）裡裡外外的特色和特點。恆隆地產是一間歷史悠久的老牌地產商。要從歷史源頭說起，便應從1960年代開始講起。根據蘋果日報顯示，恆隆第一代創辦人陳曾熙在1948年由廣州落來香港。先在永隆銀行打工。至1960年9月和弟弟陳曾壽一起創立恆隆有限公司。

以下是陳曾熙的照片

                                                             

陳曾熙、陳曾壽兩兄弟的家境似乎不錯。大哥陳曾熙曾經留學日本，專業為土木工程學，所以他學業歸來後涉足地產行業是合情合理的事。其弟陳曾壽也很有學問，曾畢業於上海名牌大學之復旦大學。之後去了婆羅洲做生意。婆羅洲即是今天的印尼的其中一個島嶼稱為「加里曼丹島」，是一個相對落後的地方。

自從自立門戶之後，恆隆有限公司便扎根於太子道一帶發展其地產事業。生意一帆風順越做越好，越做越大。當一間公司有咁上下規模時，將恆隆有限公司上市便成為一個順理成章的事吧。

上市的大日子終於在1972年10月21日成事。恆隆一共公開發售2,400萬，以每股$8.5發售，共集資超過港幣$2億元。當時恆隆地產規模同其他知名華資公司比較一點也不輸蝕，當中包括合和（54），新地（16），長實（001）和新世界（17）。

在1973年大跌市前，恆隆股價曾高達每股$29.2，比當初上市的招股價高出3.44倍，上市不足一年，市值竟高達$35億元。當時一個普通工人月薪也只有數百元而已。

上市後的恆隆在地產業務上更為進取。恆生指數亦在1973年3月9日高見1,774.96點，股市、樓市陷入瘋狂狀態，但恆隆卻沒有察覺大跌市已經慢慢地逼近。正所謂「走得快好世界，走吾切註定蝕」的大前提下，長實的李嘉誠已察覺股市、樓市幾可見到頂，不走不成。終於在1974年，中東石油危機的催化下香港股市暴跌。恒生指數跌至1974年12月10日的150.11點。恆指足足不見了91.54％，即返回1969年的水平。

股市跌得那麼慘，樓市自然不能幸免。由於恆隆過度擴充地產業務，財務狀況上自然也受到牽連。雖然恆隆沒有因此而沒頂，但在財務負擔上已經是奄奄一息的，需要較長時間去慢慢克服財政的問題。這樣，恆隆便錯過1978年之後的另一個股市、樓市回升的機遇。亦因如此，其集團的規模便慢慢地給長實、新鴻基比下去。

70年代的這一場股市風暴雖然令到恆隆業務有所阻滯，但在這個年代𥚃，恆隆也有一、兩個代表作。例如，在1977年，它便和合和（54）奪得九龍灣上蓋物業發展權，將此項目變成德福花園。一年之後，又在附近購入一地，將它變成今天的淘大花園。而在70年代末，恆隆又和李嘉城控制的長實再投得旺角站上蓋的發展權，就是今天的旺角中心了。

以下是德福花園

踏入80年代，恆隆的地產發展並沒有停下。在這十年𥚃，恆隆的發展策略雖然是行對了路向，卻又是迷失的十年。此話怎講？恆隆的地產發展方向是集中地鐵沿線上蓋物業發展權。以恆隆為首的財團，一口氣連奪9個港島沿線的地鐵上蓋物業發展權，可謂一時無兩。這9項目包括：九龍灣上蓋，旺角站上蓋，太古城上蓋的康怡花園，上環站的果欄和海事處，灣仔的修頓花園，天后站上蓋的柏景台，炮台山站上蓋的置富花園，和金鐘上蓋物業等。其地產發展目標其實是相當清晰的，這些沿線物業真的不愁沒有人要。

以下是天后站上蓋柏景台

它的財團盟友也大有來頭，包括：新世界 (17)、華懋丶信和地產 (83) 和淘大等等。其中淘大最終被恆隆在1978-1979年以每股$9.65收購了75.6％的股權，成為隆系的新成員。

以今天的痴線物業市道價格來說，如果這9個黃金地段能持有至今，恆隆的實力可能遠遠超過李超人了。可惜，這只是一個如果而已。

事實上是因中、英政府開始討論香港回歸問題，港人信心溥弱，使到地產市道低迷。一口氣連奪9個地盆的代價是要背負上沉重的財務負擔。雄心萬丈，但實力又不夠，怎樣做才好呢？當遇上財務困難時，變賣或放棄一些資產是常識吧！結果，恆隆被逼放棄金鐘二段的發展權。當時這9個地產項目是要起8棟商業大樓和8,000多個主宅單位，總樓面面積達700多萬平方呎。

受財困影響下，先放棄金鐘項目，後再被逼押後其他項目的發展時間。其股價也一路向下尋底。不過，天無絕人之路，80年代中期，香港前途逐漸明朗化，地產市場開始回暖，恆隆便急急腳將其下項目由原本的商業大樓申請轉變成為住宅項目，在建成後趕快賣出，套現解財困。正因如此，其捉下的鹿並沒有被脱角，而是只得到鹿毛。其後樓市大旺，也跟恆隆扯不上任何關係了。

事與願違，眼光再準又有何用？到頭來也䁠不了大錢。這樣也好，所謂經一事，長一智。有了這個好的教訓，起碼恆隆知道自己的財力並沒有想像中那麼強，外圍環境的突變更不在恆隆的掌握之中，這樣，在往後的地產發展路上便能夠更加緊慎去計算，從而做出一個有利公司的決定。

也不知道是否因為救忙恆隆太過用神，陳曾熙於1985得到重病，並於1986年初病逝。恆隆也不可能一日群龍無首。陳曾熙的長子陳啟宗當時也36、37歲，但並沒有馬上繼位，接掌帥印。最後由其弟，即陳曾壽繼任為公司主席。

但陳曾壽只是在位3年，並於1991年初，把公司最高權力交還給其姪兒陳啟宗。從90年代開始，恆隆正式進入第二代的主理時代。在陳曾壽主理的3年裡，他致力將公司架構重組。例如，陳曾壽於1987年將恆隆和上文所提及收購回來的淘大重組。首先，恆隆變成控股公司，改名為恆隆集團(10)。而淘大則改為淘大置業，專門管理恆隆𥚃所有有關地產的事務。將公司架構清楚分類，再將公司交回給大姪兒去管理，陳氏家族也算得上是和平的權力移交。

以下是陳曾壽照片

當然，恆隆的重組並未完全完成。在交到陳啟宗手𥚃，他繼續在求變。而且把公司搞得更具競爭力、更具規模。至於陳啟宗如何管理一間如此龐大的公司，我們將會在下一篇詳盡講解。

後語：雖然本人停止了一段時間沒有出新文章，但非常感謝某些讀者的鼓勵和支持。不要以為這篇文章只是講解恆隆的誕生。其實我是想帶出做生意很不容易，公司要努力地去生存下來就更加不容易，再要將生意承傳到第二代就更加難上加難。

如果讀者們的家族也是做生意的，那這篇文章就更加要作為一個參考了。最後，我所有文章共有3200多個讀者看過，在此多謝大家的支持，大家也不妨留言，多多鼓勵、多多提供意見，那我便更有力量去寫好每一篇文章。也可電郵到這裡 (econearth@gmail.com)，讓大家切磋切磋。

*** 本篇完 ***