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當我們買入了一隻自己喜愛的股票，當然希望它的股價能夠長升長有。但是股價的上升，除了是市場上的股數供求問題之外，還有其他因素會影響它的股價變動。以下，我便大膽地去推測一下恆隆地產的未來發展路向和管理策略，而這些變動將會成為股價的催化劑。
恆隆地產將來可能發生的事項包括以下五點:
(1) 恆隆集團和恆隆地產合併
(2) 恆隆地產分拆中國業務上市
(3) 恆隆地產應研究香港、內地以外的發展機會
(4) 恆隆地產內地商場周邊的發展潛力
(5) 出售香港非核心物業
(1) 恆隆集團和恆隆地產合併
恆隆集團 (10) 和恆隆地產 (101) 的資產大部份都是重疊的。其實陳啟宗家族是透過恆隆集團控制恆隆地產。而且陳啟宗家族只是控制了大約三成六的恆隆集團。見下圖。
陳啟宗家族控股架構圖
如果兩間公司的業務是有嚴重的重複，那麼是否應變回一間公司，會比較好管理呢？其實陳啟宗家族的最主要資產都是在恆隆地產手𥚃，所以如可以將它私有化，對其家族，對兩間公司的其他小股東各方面都有利。
首先陳啟宗可以用一個相對較便宜的價格私有化恆隆地產。這樣令到其直接持有的恆隆集團更為值錢，而他的家族所控制的股權也變得更加值錢了。第二，恆隆集團(10) 的小股東亦因為擁有恆隆地產的所有物業，而每股資產淨值有所提升，從而推動股價也會向上升。第三，恆隆地產 (101) 的小股東因為有溢價的私有化 (現在的私有化價格通常都比市價高出三成左右)。所以恆隆地產的小股東可以藉着私有化的機會成功套現，成功獲利。第四，有兩間公司變成一間公司，在成本、人手、架構、管理各方面都能夠減省，令公司的盈利提高，小股東可分享的盈利也會因此而上升，何樂而不為呢！
當然這個私有化或合併的元素應該是在經濟環境非常差的時候才會出現。因為陳啟宗從來不會用高價去買東西的。他的最經典格言便是「擁抱熊市」。
(2) 恆隆地產分拆中國業務上市
恆隆地產在國內的所有項目，只有上海那兩座商場是成熟的。成熟的意思代表其租金收入已經不太可以大幅向上調。既然這兩座商場已經熟透了，何不將兩個商場重新包裝然後分拆出來呢？我曾經問過一位住在上海做生音意的朋友，恆隆這兩個商場到底值不值錢，人流是否很多呢？答案全是正面的。我朋友再補充一句，位於南京西路的上海恆隆廣場比較值錢。在之前的文章𥚃，也曾提及過這兩個商場加起來的市值應該在$600億元左右。若能將其成功分拆上市，可以將恆隆地產的每股資產淨值大大的提升。
就好像李嘉誠分拆出長實地產 (1113)來，才能反映出原來長實地產所持有的物業是那麼值錢的。既然李嘉誠都懂得這樣做，沒有理由陳啟宗不懂的。
(3) 恆隆地產應研究香港、內地以外的發展機會
中國可能是全球現今最值得投資的地方。但因為風險的問題，理論上恆隆地產已經在中國內地投資超過港幣$800億元。是否應該繼續在中國建立更多恆隆商場呢？這個問題值得商榷。其實亞太區的其他地方也有很多值得投資的機會。例如有李澤楷持有的盈大地產(432) 便在印尼雅加達蘇迪曼商業中心區興建一座甲級商業大樓。據聞這幢商業大廈已經有很多跨國大公司簽定了租約，準備進駐。
所以這些發展中的國家，例如印尼、泰國、越南、甚至緬甸都可能是一個值得去研究投資興建恆隆商場的好地方。恆隆地產自從在10多年前在香港興建了君臨天下和浪澄灣之後，便再沒有什麼大型的物業落成了。而中國方面亦已經投放了很多資源下去，為了分散投資風險，恆隆地產的唯一新的發展方向，便是衝出香港、內地以外的地方。當然投資於這些國家，必須要注意當地的政治風險。例如很多年前的合和(54)便在泰國投資架空鐵路系統，最後因為政治的不穩定，其$50億元的投資變成泡湯。
(4) 恆隆地產內地商場周邊的發展潛力
曾經聽到有一個傳聞，關於恆隆地產有一個新的構思，能夠令到旗下的內地商場有更好的租金收益。是緣是這樣的，話說恆隆地產旗下的內地商場，雖然全都是五星級的商場，在這些城市裏都已經成為當地的地標式建築物。很受當地居民歡迎。但是因為內地經濟環境確實比以往差了很多，所以在租金方面上難以有大的突破。所以管理層希望透過收購商場周邊的地皮興建成為高級的住宅。有高級的住宅，去襯托一個高級的商場，這樣可以把商場的優勢盡量凸顯出來。
本人認為此構思是可行的。而且確實新穎。香港這個市場，要恆隆地產再起樓，然後再賣出去已經是相當困難了！因為競爭相當之大。反觀如果能夠在內地買入幾塊在自己商場附近的地皮，然後發展成為住宅項目，再用高價賣出，一來可以令商場更加熱鬧，帶動人流上升，帶動租金上升。二來恆隆地產亦可增加賣樓收益。這個構思可以帶出一個協同效應，實在是一個不錯的概念。
(5) 出售香港非核心物業
讀者們如果有閱讀我之前所寫的恆隆地產文章，亦都發現了恆隆地產在香港的樓盤已經賣得七七八八。要令到往後業績好睇，它可能需要變賣一些非核心資產來壯大盈利。雖然此舉並非一個最好的方法，但是如果這些物業已經過度成熟，増長過慢，把它出售也是無可厚非的。
最近在網上有一些文章流傳恆隆地產選出三個香港的商場準備出售。如果成功出售這批物業，應該可以套現$40億左右。此三個項目中最矚目的是位於香港長沙灣的碧海藍天商場。此商場以前是專營二手汽車買賣的商場，後來轉型租給吉之島做超級市場，帶動附近人流，據聞生意也非常好。其實這個商場附近的住宅都是比較中產的，消費能力比較強勁。而且附近又沒有這樣大的超市，所以如果真的把它賣出，會頗為可惜，除非買家肯出一個非常超乎合理水平的價格，這樣便可以考慮出售物業。
以下是長沙灣碧海藍天商場圖
另外兩個準備出售的商場分別位於荃灣的灣景花園商場和何文田的君逸山商場。這兩個商場，我並沒有去過，所以不知道它們的人流情況如何。不過讀者必須要緊記，如果這三個商場都賣出的話，往後的租金便會少了。也影響到全年純利或多或少都有可能輕微的倒退。
恆隆地產股價的分析
恆隆地產截至2017 6月30日止的2017年上半年業績一共賺了$38.3億元，每股盈利85仙。以此金額計算，比上年 ($29.35億元)增長30%。然而，若以基本盈利計算 (不計算物業增值，基本盈利只是$30.4億元)，今年上半年是倒退了4％才是真的。至於派息方面，沒有驚喜，和上年一樣，是每股 17仙。截至今日 (2017年7月28日為止) 的收市價每股為$19.54，市盈率為14.16倍。比較其他地產公司，例如長地(1113) 12.44倍，恆基(12) 8.25倍，新鴻基(16) 10.73倍及信和(83) 11.12倍，都要貴。
本人把恆隆地產2017年中期業績分析員簡報會的影片看了兩次，有以下的結論：陳啟宗在簡報會上說出，他不能夠100%肯定中國經濟已經走出寒冬，但最差的時候相信已經過了，而高級貨品的銷售會首先反彈，這樣對營運五星級商場的恆降地產極為有利。
他還補充，未來幾年仍然需要投資數以百億去完成餘下的項目。至於會否在內地補充土地儲備，他則表示購地方面必須要極為小心，不可買錯。在會上，有分析員問及恆隆地產價格低迷，會否考慮回購。陳啟信是這樣回答的：恆隆地產是不會自行回購公司的股份，不過母公司，恆隆集團 (10) 會積極考慮增持恆隆地產股份。
在今年的簡報會上，有一位新面孔，便是陳啟宗的兒子陳文博。對其他證券行分析員的提問，他都能夠用流利的英語作出適當的回答。看來這位第三代的接班人尚算穩重。我們要觀察多一段時間，才能證明這位將來的第三代掌門人，能否帶領恆隆地產再創高峰。
其實，想在恆隆地產身上賺錢也不是太難。讀者們可以參考以下三個短、中、長線的方法。然後看看那一個比較適合自己的財務安排。但讀者必須記住，炒賣恆隆地產，必須要有較高的資本。換句話來說如果你沒有一定數量的金錢，那炒賣恆隆地產便不適合你了。
為了方便讀者明白炒賣恆隆地產的策略，我用了恆隆地產在2016年裏的每日開市價格、每日最高價格、每日最低價格、和收市價格來分析它的短、中，長投資策略。
短炒恆隆地產策略
短炒恆隆地產的定義是即日買賣或是在三數日裏便要完成買賣。根據2016年的每日股價波動，我發現恆隆地產的短期波幅大概是$0.6元。快則一天內的波動可達六毫子，慢則3、4日內，便可有六毫子的波幅。如果你捕捉得好，一個月內可以有三次或四次的買賣機會，從而可以賺到可觀的盈利。
中期買賣恆隆地產策略
中期買賣恆隆地產的定義是在一個月之內做的買賣。我把2016年的股價變動，分為12個月去記錄。發現每個月的高、低波幅也可以從中得到利潤。請細看下圖，便可知道2016年裏最高、最低的每月波幅。
長期投資恆隆地產策略
長期投資恆隆地產的定義是持有其股票可以超過一年，甚至乎是只買不賣。從2016年的股價波動來看，全年最高為是$19.32，全年最低位是$13。全年從最低價計起有48.6%的波幅。所以，一年只做一次買賣，如果捕捉到一個好機會，盈利也可以很不錯的。
未來香港、內地、環球市場的經濟狀況
未來兩、三年的經濟環境，估計也不會好到哪裏去。香港的經濟如果能夠保持有2%-3%的平穩增長已經很不錯了。至於中國內地的經濟增長，我看得比較悲觀，原因是中國內部還有很多結構性的問題未能解決。其中一項政策是債轉股的政策。我覺得很不可思議的。怎可能把銀行借出去的錢，要不回來，便叫債仔發行股票，以股抵債。這樣的話，那不是也讓銀行參與股票炒賣嗎？
至於全球的經濟環境，看來也只能在一個非常小幅度的增長。美國的縮表（收縮中央銀行的負資產負債表），令到市場的現金流動性減少，必會令到利息上升，從而影響消費者信心和公司的投資慾望，對經濟增長帶來負面的影響。歐洲方面，英國的脫鈎，製造很多不明朗因素，困擾着歐洲各國，對經濟增長也帶來一定的阻滯。
預告: 下一篇文章將會以「穩贏之選：長江基建」為標題去分析沉寂左兩年多的長江基建(1038)。其終於再度開動增長機器，而且亦都越來越扮演着長和系裏的一個重要角色。長江基建在「長和系列」的文章裏已經作出初步介紹，所以接下來的文章，將會深入去了解長江基建的未來發展方向。讀者們切勿錯過！
後語: 我深信恆隆地產是一間很好的公司，是一間可以長線持有的股票。本人亦希望恆隆地產的股價盡量徘徊在$20以下。最好炒賣的價格範圍是在$15至$18之間。讀者們可以放心地在這區間作出買賣。最後，恆隆地產這個系列將會在這裏暫時停下來，若然將來恆隆地產有重大的消息公布，本人會繼續發表其文章。只要恆隆地產的價格不超越$25，這一系列的內容仍然有效，讀者可以重複地閱讀去加深了解對這間公司的背景。
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