新世界人才輩出、恆指挑戰全年低位 (Oct 2, 2026)

 News 1: 新世界 (0017)敗者為王

「敗者為王」呢句話，我喺YouTube拍片嘅時候都用過，講嘅係李澤鉅。點解話佢係敗者為王呢？原因就係，以李澤鉅為首的長實集團 (1113)，無論係港鐵 (0066)攞啲地出嚟投標，又或者係政府嘅地攞出嚟投標，到目前為止，從未見過佢可以成功投得塊地，每次都失敗而回，但其實上是一件好事，因為佢未計掂條數，所以按兵不動，所謂一動不如一靜，少做小錯，大做大錯，唔做冇錯的情況下，長實集團手持大量現金，如果李嘉誠仲後生的話，一定係等到香港「死人冧樓」嘅田地，先至會出嚟買嘢。如果小超人都好似佢老竇咁，一直喺度等緊機會，咁就一定唔會衝動出手，所以我話佢係「敗者為王」的典範。

至於今日所講的新世界敗者為王，是另有其人，他就是鄭氏家族第三代傳人鄭志剛。佢可算為「出類拔萃，青出於藍」，不是嗎？佢老竇鄭家純的「敗家心法」已經去到爐火純青的境界，但勢估唔到，鄭志剛嘅功力俾佢老竇更進一步，相信喺香港豪門第三代裏面，已經冇任何敵手。

1989 年，新世界發展創辦人「彤叔」鄭裕彤宣佈半退休，將集團的「大權」正式交棒予長子「純官」鄭家純。  鄭家純接手後急於展現實力，急欲將新世界規模擴大，於是展開了一連串激進的收購行動。1989 年，鄭家純策劃了集團歷史上極具代表性的大收購，豪擲約$54億港元 (以當時規模極為龐大)買下美國華美達酒店集團。

鄭家純這波大規模收購幾乎全靠槓桿 (借貸)堆砌。然而，剛好遇到1989年後全球及香港經濟氣氛逆轉、美港加息潮，以及海外酒店市場回報不及預期。如果冇記錯，當年新世界應該總負債過百億，淨係還息都還死佢！

眼見幾十年打下的江山面臨嚴重財務危機，原本已退居幕後的「彤叔」喺 1991 年被迫重新出山，再次掌管新世界大局。他老人家決定拋售非核心資產套現。果斷實施「瘦身策略」，將剛買入不久的資產變現 (例如將亞洲電視股權賣給林百欣)，並賣出部分酒店權益及地產項目。再加上配股集資，降低負債等財技快速回籠資金，壓低負債比率，才得以美麗轉身，避過滅頂一劫。

近年，新世界投資在機場附近的一個項目叫做11 Skies，據說投資接近$200億元，現在以優厚條件，免費送給機管局，來一個壯士斷臂，好過以後孭住呢一個計時炸彈。我想問吓，如果你係鄭家純，你嘅仔淨係呢一鋪，已經幫你輸咗$200多億港元，你會有啲咩想法？如果我係鄭家純，我會笑咪咪的盛讚我個大仔，真係青出於藍，當年我都係玩緊100幾十億嘅投資遊戲，我個仔玩一鋪，已經超過$2百億港元，犀飛利！

遲啲我會再拍片，講解吓新世界嘅情況，不過在這裏亦都可以簡約咁講出，對上一次新世界融資成功，避過一劫之後，其實時間過得好快。喺兩年後的2028年6月，新一批到期的銀行貸款高達$880億元，到底能否拆解得掂呢？鄭志剛因為辦事不力，已經俾佢老竇踢走咗，喺新世界和其他周大福企業，差不多完全切斷了關係。雖然係咁，我都要盛讚呢一位仁兄，佢真係做到「敗者為王」，即係即使失敗，亦都要做最失敗嗰個「王」。未來日子裏面，我哋即管看看，仲有冇其他第三代富家公子，能夠打破鄭志剛的記錄。

如果冇的話，佢就會好似誠哥咁，一戰成名。不是嗎？ 誠哥2017年出售中環中心，現在餘下的威力，仍然能夠震動整個香港地產界。到了今天的2026年，也有鄭志剛令新世界雙手送出二百多億給別人，豪氣！最後想講，新世界的股價會如何呢？如果你係炒家，相信你會好開心，因為股價將來一定會大幅波動，炒上炒落，快樂無比。如果你係一個精明的投資者，我都係奉勸一句，此股碰不得！

News 2: 恆指跌穿警戒線

喺我未開始講呢一條新聞嘅題材之前，希望大家睇一睇上邊嗰一幅恒生指數預計波動範圍。呢一張圖用嘅數據，雖然唔係最update，但係亦都有參考性。喺中間位置，你見到恆指理論上應該徘徊喺26,000點左右，其實在今年年初的時候，恆指表現相當唔錯，一度升穿28,000，嚇到啲淡友 (包括我在內)腳都軟埋。不過從一月底見到高位之後，恒生指數又不斷咁回落，再跌足五個月之後，再差不多六月底，恆指見了全年低位，大約是22,500點左右。它的波幅非常厲害，超越了我估計的波動範圍，所以在這次的跌幅下，雖然我有賺錢 (因為買賣7500)，但唔算賺得特別多。

其後，恆指又從低位，反彈到26,000點左右，然後又再徘徘徊徊，今日終於為淡友帶來好消息，竟然跌穿了24,000點的心理關口。如果你睇返上面嗰幅圖，有一個黃色箭嘴，見到恆指嘅點數係24,056，如果以當時嘅數據嚟睇，跌穿咗呢一個水平。向好來看，應該會喺短時間之內快速反彈，咁樣就冇事。但係向差嗰方面去睇，跌穿呢個水平，有機會再繼續向下跌下去，當然，要有其他負面新聞襯托之下，咁就更加合理啦。例如最近聽講內地政府瞄準在香港的內地富豪，聽說他們在香港的資產高達$1.7萬億美元。若果內地政府真係郁手，喺呢一批資產裏面，唔使多，係咁以叫內地富豪，交出10%嘅稅，已經可以抽水$1,700多億美元，呢個肯定唔係少數目。但係如果內地政府冇咁順攤，分分鐘抽取20%的稅，咁內地呢班富豪，肯定嚇破膽。

內地啲富豪唔係傻㗎，見到危險殺埋嚟，唯一可以做嘅就係避險，即係盡快將資產調離香港。如果有以上嘅情景襯托之下，恒生指數向全年的低位 (22,518點)進發，一點也不出奇。所以我喺YouTube片第2064集，已經叫大家儲定錢，等買平貨。講真，現在在香港，可以投資嘅企業，真係寥寥可數，最穩陣嘅華資企業，唔使諗，一定係李嘉誠的長和系和長實系公司，因為他們手上現在現金最多，負責最少，如果沒有政治壓力之下，李澤鉅可以慢慢等，等到一個適合的機會，就可以出手投資。

不過，幾年前，李嘉誠已經講「山雨欲來風滿樓」，現在仍然非常之有效，所以投資香港，真係要三思。我都係嗰句，但凡有能力的企業能向外闖的，都值得投資。以前講過的有國泰 (293)、聯想 (992)、東方海外 (316)等，現在再加多兩間，就係建滔集團 (148)和建滔積層板 (1888)，因為他們的生意滿滿，呢幾年都唔使擔心。喺惡劣的投資環境下，有實力的股票，肯定會被看高一線的。

後語

由於我的YouTube頻道，被封鎖了賺錢能力，現在一毫子都賺唔到，但係我又想同大家見面，所以就寫下散文，一來可以抒發一下，二來都仲有微博的廣告收入。所以在此希望各位俾面，睇吓文章之餘，幫手按一按文章附近的廣告，希望咁樣可以得到少量的廣告費，多謝大家幫忙，感激不盡！

怡和撤離香港、國慶睇香港地產市道 (Oct 1, 2026)

News 1: 怡和睇穿香港飲食市道

DFI零售集團是屬於怡和的，香港食品有限公司是屬於伍氏家族的。呢兩間企業創立了「美心食品有限公司」，各自擁有50%的股權。不過怡和就大方啲，將所有營運決定權，交給伍氏家族去處理，雙方一直相處融洽，攜手合作超過54年。不過，上一代的融洽，隨着老一輩慢慢離世之後，加上環境不斷變化，今天的香港，已經不是往日的香港，在業務上，需要重新計劃過。所以怡和集團和伍氏家族達成協議。怡和將在美心食品有限公司的50%股權出售給伍氏家族。最終，美心集團被正式統一，落入伍氏家族手上。

呢一、兩日，報紙上邊，已經大量地報道這單新聞，所以不在這裏細說了。只能夠總括地說，怡和撤出香港，繼續做亞洲七個國家超過1,100間的星巴克咖啡店。而伍氏家族，繼續留守香港，透過香港食品有限公司，擁有美心集團，並繼續在中國、香港、澳門、泰國、越南、新加坡、馬來西亞、柬埔寨等地區繼續營運超過1,000間餐廳和餅店業務。即係話西人 (怡和)繼續做返西方生意，中國人 (美心集團)繼續做返中餐生意，將來邊一瓣會做得好呢？難講。

不過相信美心集團雖然喺多個地區經營業務，但肯定香港係主力。但近年，香港餐飲市道有幾咁好，大家都有目共睹。尤其踏入2026年，我眼見的，好多大、中、小型的食肆，都一間一間的倒下來，怡和可能就係睇見呢一點，覺得香港發展前途暗淡，所以就同伍氏家族商量出售股權事宜，最終都幾好呀，怡和仲可以攞到大約$3.4億美元的現金。以後各行各路，大家各有各做，將來星巴克做得好又好，做得差又好，由怡和自己攬晒上身！同樣地，美心睇住香港市場，將來好景的話，伍氏家族就發達啦，相反做得唔好，咁就關人鬼事囉！

其實自從睇到美國的麥當勞公司，將香港自置的物業，一間一間的出售 (當然會租返嚟用)，就知道，香港市道差到咩水平，出售之後嘅資金，擺喺手上便，變咗做「輕資產」，萬一香港有乜冬瓜豆腐，手頭上的不動產已經出售了，大不了生財工具不要，拍一拍個囉柚，就可以馬上離開香港，方便快脆。

其實香港食肆市道和內地差不多，進入了內卷。大批香港人，一到週末，便從香港消失了，很多茶餐廳都空空洞洞，冇理人氣。最近我去了一間以前經常幫襯的中式茶餐廳，因為可以食到燒味飯。以前呢間舖頭，經常冇座位，仲要喺門口等一段時間，才能夠勉強搵到一個位坐低食嘢，裏面啲夥計，態度都唔係咁好，都要忍受一下。這兩個星期，我一共去了兩次。第一次的情況，嚇了我一跳，竟然只有三、兩個客人，我驚嘆，難道我今日時運高，所以呢度冇乜人氣。但當我第二次去的時候，同樣地情景再一次出現在我眼前。所以呢間中式茶餐廳，可以話突然之間，生意劇跌，有咩原因呢？我也不太清楚，反正眼見的生意情況非常不理想，如果長期都係咁少客嚟幫襯，恐怕這間中式茶餐廳遲到都會關門大吉。

另外競爭激烈，已經打到去兩餸飯，在我附近，起碼見到兩間兩餸飯舖頭，捱不住了，執笠了，關門了。我有個朋友分析地說，內地政府所提出的大灣區，1小時可到達任何地方。呢個講法，正正就係叫香港人，喺香港賺錢好了，至於消費，請來大灣區的其他地方，呢個就係真真正正的大灣區成立嘅目的。所以香港冇可能長遠喺香港賺錢，喺其他地方使錢，萬一香港被拖垮了，其實好大程度上，大灣區其他地方，都會陷入蕭條。大灣區是由香港、澳門、廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶等組成。看見這些地區，是不是香港最有錢？是不是香港現在的情況比其他地區都好些？萬一將來香港有事，其他地區還有沒有好日子過呢？不過我相信，內地政府遲啲會再整多一個「超大灣區」嘅項目出來，新項目，自然有新嘅玩法，哈哈哈，太有趣了。

News 2: 香港地產市道好嗎?

今天是國慶，我們的特首說香港有「一國兩制」獨特優勢，只要順應時代潮流，再加上抓緊國家發展機遇，想窮都幾難。事實是否如此呢？如果真的好似超哥咁講，我哋香港嘅市況，應該非常唔錯才對，尤其是我哋香港以地產發達的，地產市道應該欣欣向榮才對。很高興今天在報章裏，找到3段有關於地產市道的新聞，希望可以和大家分享一下，感受一下，國慶大日子裏面，「欣欣向榮」的盛況。

第一單要講嘅，係有關於我哋香港商廈嘅表現。話說中國澳園(3883)買入了葵涌一棟商廈，今年七月淪為銀主盤，現在拿出來拍賣。據說，中國澳園在2018年6月，以$9.5億元買入這個項目。變成銀主盤之後，諗住大約出售價是$2.2億元至$2億元左右。聽講最終落實出售價是$1.5億元，平均呎價只有$1250元，仲低過重建成本。其實呢一棟大廈，係工廈活化計劃之下，重新改裝而成。現在以$1.5億元出售，貶值了84%，咁樣來為國慶贈興，真是別出心裁。而且大家是否好想知道，邊間銀行接管咗這幢大廈呢？大家唔使估嘞，是剛剛被滙豐私有化的恒生銀行，哈哈，恒生銀行呢一次出售，使唔使蝕錢呢？恐怕都吾方係好消息，好彩佢已經被私有化咗，有滙豐頂住，冇事嘅。

第二單要講嘅，係商舖情況。原本由外資施羅德基金持有的紅磡海名軒三層商業樓面，又係因為貸款到期，冇得還錢，所以又係比銀行接管了，變成銀主盤。呢三層樓面面積，加起來有73820平方呎，在2017年一月份，由長實集團 (1113)以$8.86億元賣給資深投資者林子峰。然後一年之後，林子峰再以$11.6億元間接地賣給施羅德基金。據說目前這個物業由國際教育機構租用，聽講每個月可以收到$150萬元租金，似乎好唔錯喎。

但係呢個銀主盤，最終係幾多錢賣出呢？起初，銀行收返呢個盤返嚟，希望叫價$5.5億元出售，這個願望當然落空了。最終，據說以$2.27億元出售，每平方呎價格只是$4376元，真係平到笑呀。如果以每個月可以收到租金$150萬元來計，回報率高達5.6%，看來相當唔錯。不過如果以當年高價買入來計算的話，呢項商舖，最終暴瀉72%，再一次證明我們香港是一個「購物天堂」、「價廉物美的地方」。最後要講的是，邊間銀行咁好彩，成為呢個項目嘅銀主呢？答案就係交通銀行 (香港)。

第三單要講嘅，係香港嘅豪宅，係真真正物以罕為貴的山頂豪宅。呢個山頂項目，據說是由三棟四層高的獨立屋組成，總面積高達19,000平方呎，是傳統的山頂豪宅地段。呢個項目據說係由潮州富商陳經緯和有關人士，在2017年以$20億元，向李嘉誠的長實集團買入。哈哈哈，又係同誠哥交手，死無葬身之地，已經係一個指定嘅場景，好難改變。原本呢一位陳生，諗住重建呢一塊地，可惜是不與我，經濟突然轉差，陳生傳出財困，希望喺市場上放售。可惜，掛盤好耐，根本無人問津，直至到還唔起錢俾銀行，跟住俾人接收了，變成銀主盤。

其實當時在高峰期買入，呎價超過$10萬元一平方呎，當時呢個呎價，唔屬於誇張，係正常價，不過一場疫情，所有美好的場景，都改變了。可能因為呢個地段矜貴，銀主盤都不輕易平售，據說現在銀行叫價$16億元放售。不過根據上面嗰兩個故事來看，通常銀行都冇可能$16億元賣得出。相信最終，起碼仲要打個八折，甚至七折，才賣得出。重要最近千祈唔好有不利消息出現，例如會否繼續加息，如果會的話，呢個豪宅盤，隨時俾買家再壓低啲個價錢都唔出奇。

雖然我哋唔知道呢一個銀主盤，係由邊一間銀行接手的。不過市場有一個蛛絲馬跡，就係以前都有一位叫做陳紅天嘅內地富豪，又係喺山頂買咗豪宅，最後都係仆街收場，如果大家都係內地人，相信都係大家互相介紹，所以陳紅天個豪宅係比東亞銀行收返嚟的，所以某程度上，呢一位汕頭富商陳經緯可能都係問東亞銀行度水，所以東亞可能都有排煩，或者東亞銀行可以考慮自己買返自己嘅銀主盤！唔係未試過㗎，東亞銀行真係有前科。

總結下來，香港跟着內地路線一直走，根據香港政府所講，前途是一片光明的。以上的三個例子，有工廈變做商廈、有高檔商場商舖、有山頂超級豪宅，如果香港經濟係好的話，以上這三個例子，根本不可能出現，所以，還是用自己的雙眼看清眼前的事實吧！

後語

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