Monday, 21 February 2022

未來的香港地產市道

大部份負責任的政府,都會為自己國家做出四大宏觀目標 (Macroeconomics objectives),它們分別是:有穩定的經濟增長 (Growth)、保持低調的失業率 (Unemployment)、可控的通脹 (Inflation)、和產生外貿盈餘 (International Trade)。因為疫情問題,全球化的供應鍊出現了斷裂,導致生產成本上升。最明顯的例子便是運輸方面。據說航運的費用升了10倍,這樣高速的成本上升,肯定會帶來恐怖的通脹。美國的2022年一月份通脹顯示水平在7.5%。比起大部份政府要求在2%-3%的合理空間高出了很多。那有什麼辦法呢?美國聯邦儲備局 (The Fed) 即將會出手控制通脹。為何美國政府對通脹那麼害怕呢?原來在經濟學上,高速的通脹猶如一輛失控的子彈火車,很難把它殺停。在富人眼中,通脹不算什麼,因為他們可以將通脹轉嫁給窮人。例如通脹來臨的時候,富有的人可以加租來抵消通脹帶來的影響。但是一旦加租,受害者便是千千萬萬的貧苦大眾。一旦貧苦大眾生活水準大降,便會埋怨政府,所以執政的政府有機會會被踢下台。為了保持執政狀態,政府和中央銀行必須出手阻止通脹繼續上升。

聯邦儲備局將會做兩樣事情。第一,減少買債,我們俗稱的「收水」,令到資金池的錢少了,人們想借錢並沒有以往那麼容易了。利率也會慢慢上升,借錢去消費和投資的活動便會減少了,這便是其中一個方法能夠抑制需求,從而控制通脹上升的速度。第二,直接地提高利率,令到借貸成本上升,同樣地可以抑制需求和投資,從而將通脹壓下去!大家都知道,我們香港的港元是和美元掛鉤的,每一美元可以換到$7.8港元。所以原則上,港元即是美元。換句話來說,美國的利率即是香港的利率。所以如果美國的利率上升,理論上香港的利率也要上升的。
如果美國加息,香港可以不跟隨加息嗎?原理上香港需要跟美國一起加息的。但是實際上,如果兩邊的利息差距不是太遠,香港這一邊可以不跟隨加息。但是如果兩地的利息差距拉闊了,例如美國的利率是4%,而香港的利率是2%,兩者之間有着2%的距離,很多香港的居民便會將港元轉換成美元,然後放到美國去賺取4%的利率。所以如果香港政府不想見到資金外流,唯一可以做的便是要加息,加到和美國睇齊,這樣香港的資金便不會留走。但是戲肉來了,一旦美國瘋狂加息,香港這一邊跟隨,地產市道恐怕便會崩潰了。

很多專家都說,美國今年上半年都要加1%的利率。到年底前可能要再加多0.5%,全年有機會加1.5%。如果這樣能夠控制到通脹,當然最好!但如果不能夠控制的話,明年 (即2023年),還是要繼續加息的。香港的樓價為何會這樣瘋癲,其中一個原因便是供樓的利率超低,供樓的利息負擔變得很少,所以樓價能夠一升再升。如果今年和明年加息瘋狂地多,供樓的利息負擔重了,樓價還會那麼瘋癲嗎? 相信不會!其實現在的樓價已經開始慢慢向下調整,但因為變化的幅度不大,人們很難察覺得到!到察覺到的時候,樓價應該已經跌了很多了。 

那有什麼地產股可以投資呢?我們香港大部份的地產商,都是經營有道,穩打穩扎,所以任何一間都可以作為投資對象。問題是最緊要股價要夠平,咁就可以減少投資上的風險。以下拿幾間大型地產公司和大家談論一下。

恆基地產 (0012)
相信四叔年事已高,已經退出公司的日常業務運作。兩個仔,分工合作,管理這間公司。恆基地產這間公司實力相信相當穩健。幾年前動用$200幾億元,買入中環停車場重建項目。上一年,更加動用超過$500億元,買入另一間中環地皮,興建特色商場。不過現在睇下去,似乎這兩個項目都不是什麼好回報的項目,原因是我們香港的營商環境確實已經改變了。不過恆基這間公司,根基夠厚,雖然未必有突出的表現,但穩健勝於一切。它現在的股價是$34.6元,市盈率大約16倍,股息也有5.2%。而且每股資產淨值大約$70左右。怎樣看上去,也是可以的。只不過現在香港的環境,因為疫情還未到最壞的時候,所以大家還是可以忍一忍。說不定很快香港的股市會有大跌,最好其股價跌穿$30元,到時先至入貨,咁就穩陣好多了!千萬不要說沒有這個機會,這個世界什麼事情都會發生,現在要做的便是手握現金,等候良好機會的來臨,咁就百利而無一害。

新鴻基地產 (0016)
現在這間企業基本上由三弟郭炳聯揸fit,相信在這幾年裏面,大哥和二哥的親信都已經慢慢被安撫好了。原則上由一個人做決定,好過三兄弟一齊做決定。因為人多口雜,大家有各種不同的盤算,不容易協調。新地的股價很少徘徊在$100以下。最近卻是一個好機會,因為曾經見到股價跌至$94元附近左右,自自然然吸引了大股東郭氏家族的增持,雖然金額不算多,但相信是一個指標性,告訴大家現在的股價可以投資了。現在新地的股價是$98.6元,市盈率也只有10.7倍。股息收益率超過5%。至於每股的資產淨值也超過$200元。公司的收入和盈利一大半來自收租的,只要租務市場沒有什麼大問題,公司仍然算是穩健。加上有賣樓的收益的輔助,原則上公司不會有太大問題。以現在的情況來看,新地肯定是香港的龍頭大佬。不過加息的大前提之下,有什麼風吹草動,損失最大的也會是新地。如果大家有耐性,可以再等多一等,說不定股價會跌穿$90元,到時再投資也不遲!

恆隆地產 (101)
恆隆地產經過多年的艱苦經營,終於在中國內地建立新的地盤。現在在中國建立起10個五星級的商場,據說因為經營有道,其他的競爭對手都被比下去。現在恆隆地產還會在中國經營售樓業務。如果中國內地的地產市道不再差下去,理論上內地的生意會繼續好起來。很多年前陳啟宗已經說了,將來內地的收益和盈利將會遠超於香港。現在他願望成真了!雖然恆隆地產出名穩陣,但國內的地產市道似乎並不是這樣,所以它的業務還是有一些隱憂的。現在恆隆的股價是$16.32元,市盈率大約19倍,派息也接近5%。如果大家只係希望作為收息用途,這間公司相對真的是穩定的。我以前也很喜歡這間公司,但是因為大股東陳啟宗的說話,有點過火,所以不太喜歡投資在他的公司身上。但這並不代表他的公司管理不善,這間企業仍然是一間管理非常不錯的大企業。只不過孤注一擲在中國,是否行對了路,暫時不敢過早作出評論,讓時間證明一切。

長實集團 (1113)
在李澤鉅的主政之下,這間企業希望變成另一間綜合企業,目的只是不想太過倚賴地產的收益。但是無可否認,這間公司的地產資產,實在太豐富了。例如旗下的酒店業務,隨隨便便攞一、兩間酒店出來重建成為住宅項目,已經令到整間公司的價值不同了。長實仍然是香港四大地產商之一,有什麼大型項目,它都能夠獨資上陣。最近聽說要賣出飛機租人業務,如果成事,又會有三百多億元現金流入。加上自己有龐大的現金儲備,公司相對變成非常穩固。在中環,它重建了和記大廈,成本不會很高。比起四叔用五百幾億買入一幅地,長實的做法相對聰明和穩健得多。現在長實的股價徘徊在$53元,市盈率大概12倍,股息收益率就比較差啲,大約只有3.5%。不過聽說今年因為業績不錯,加上早前買入李嘉誠私人的業務,保證會有息加,最終可能都有大約4.5%的股息回報率,中規中矩。長實每股資產淨值亦都應該超過$100元。業務也並非集中於香港,所以如果以地產股來看,它的避險能力最高。

太古地產 (1972)
如果香港還是以前的香港,欣欣向榮。在這麼多的地產股當中,我一定希望投資在太古地產身上。我去過太古廣場,也去過太古坊。對哪裏的建設和管理,非常讚嘆,高度表揚!其實太古地產的資產非常豐富,亦都非常高質素。現在它的股價徘徊在$21元左右,市盈率高了一點,30倍!股息回報率又不算突出,約4.3%。而它的每股資產淨值大約是$45元左右。太古集團 (0019) 最大資產就是太古地產,沒有了它,太古集團可能要瓦解了。所以如果可以係一個非常合理嘅價錢買入作為長線投資,理論上應該是很不錯的 (大前提是香港的政治環境要穩定)。都是那一句,等待加息來臨,股市跌得比較厲害的時候,考慮買入這間公司作為長線投資,才算是上策。

總結
以上五間公司,曾經享受過香港豐盛的成果!不過隨着加息浪潮來臨,樓價必定會受到衝擊,對它們的影響會很大嗎?而事實上,香港地產市道是一個多麼畸形的地產市道,不是嗎?樓價升得那麼厲害,每間公司都能夠賺到好的盈利,偏偏地產股有非常大的折讓,這是一個什麼道理呢?我真的不懂!你懂嗎?請你告知我!


Thursday, 3 February 2022

學習巴菲特的眼光長線投資

股神巴菲特,雖然不是我最貼心的偶像,但他的投資哲學卻非常實際。但到底有多少人能夠學到他的「耐力投資法」呢?要持有一隻股票幾十年,說起上來很容易,做起上來一點也不容易的。很多朋友都說,不要和股票「談情說愛」,有利潤,便要離場,這才是致勝之道。以上這番說話對嗎?其實除了要長線投資能夠獲得豐厚的利潤之外,還要有其他的元素配合,才能夠達致最佳的效果。長線投資不能令你致富,能令你致富的是眼光獨到。不是嗎?

最近聽一位朋友,說了一個長線投資的故事,帶給我一些新的啟發。大約在90年代中期,TVB (511)雄霸了香港整個廣播媒體,所有大明星、大歌星都在它的旗下。風頭一時無兩!有一對夫婦,把畢生的積蓄投入這間公司的股票裏。這對夫婦認為,TVB的業務冇得輸,長遠來看,股價一定再升。它當時的股價有多高?我真的不懂,但追索到2000年的時候,它的股價高達$85.25元一股。但現在呢?最新股價只有$4.82元,身家縮水了94%。如果這對夫婦真的持有這間公司的股票到現在,恐怕會變成一無所有。所以長線投資真的能夠令到身家升值?這個故事證明了是不成的!

說多一個比較勵志的投資故事。李嘉誠的長江集團 (001,用以前的舊名)在1972年上市,當時的招股價是每股$3元。在2018年李嘉誠退休前的最後一次股東大會上,有記者問管理層,如果從上市就擁有這一間公司的股票,到現在(2018年),回報率應該有多少呢?2018年初的時候,1號仔的股價仍然在$100元以上,但不是股價最高位的時候。最高位應該是在2015年五月中的時候,股價高達$124元。
長實的管理層當時是這樣回答的:

「假設長實股東在1972年以每股3元買入1股長實股票,經多年的派發紅股、分紅及拆細後,現在持有18.7股長和 (001)及18.7股長實 (1113)股份,連同歷年派息,總回報達1,500倍。」

「假如股東多年來在長實派息後,將股息全部即時買回長實,今時今日等於手持90股長和及90股長實,總回報更高達5,000倍。」

1號仔當年的股票是一手2,000股,換句說話,即是要投資$6,000元。天啊,1972年的$6,000元,絕對不是一個小數目。但如果連本帶利的回報來計,現在這一手股票,回報率高達$3,000萬元。

TVB和1號仔曾經都是叱吒風雲的公司,為何命運有這樣的不同呢?到底是誰的責任呢?很多投資者都會怪責公司的領導人做得不好,公司的管理人員執行得不好,但從來沒有怪責過自己眼光不好的,哈哈!所以第一個要怪責的,肯定是自己,因為自己眼光差,投資了一些不應該投資的股票身上,後果當然要自負啦!
股神巴菲特,2016年開始投資蘋果這間公司。在2000年的科網世界,別人不斷投資在科網股身上 (亦都有人認為這是科幻股),只有巴菲特沒有投資在這些科幻股身上。別人問他為什麼不投資?他乾脆的說:「因為我不懂,所以不投資。」這句說話倒是利落。但股神巴菲特很有學習精神,不懂的事物,慢慢向人請教,慢慢自己研究,終於在16年後的2016年下定決心,出手投資在蘋果 (AAPL)身上。而且投資的金額不是少部份,而是大舉投資。2016年,蘋果的股價徘徊在$20元至$30元之間,拿一個平均數$25元吧!他老人家現在擁有超過8.87億股。他自己一共投資了$221億美元在蘋果身上。現在蘋果的股價是$175美元一股。他手上這批股份現在總值$1,552億美元,六年之間升了7倍,問你服未?這便是世界級的股神了。
我們這些平凡的投資者,雖然不能夠和世界級的股神巴菲特比較。但如果你是一位懂得投資的人,可以以力借力,一樣可以打出世界波。問題是以下有幾個條件,我們必須要牢牢的跟着去做。我們的古語有云「修身、齊家、治國、平天下」。寓意是要由自己開始做起。沒錯,投資需要以下的口訣:

第一,你自己的眼光
這是一個很重要的元素。所謂力不到不為財。投資股票,需要靠自己的眼光。如果你沒有近視的話,目光應該放得遠一些,這樣便能夠令你賺到豐厚的利潤。以我為例吧,我投資在長江基建 (1038)身上已經超過15年了。15年前,我便給李嘉誠父子的進取投資心吸引了。長江基建以穩陣為主,而且不斷透過收購合併,壯大自己的企業規模。這間公司從香港出發,進軍內地,繼而進軍海外。近幾年,向外收購的活動停頓下來,亦都令到這間公司的股價表現有所倒退。但綜合來說,前景還是向好的。當然,如果你15年前已經懂得投資美股,例如投資在Google、Apple、Microsoft身上,回報率足夠令你打跛腳唔使憂了。所以大家在投資的板塊上要認清楚自己所選擇的是什麼。好像我選擇了長江基建,這個板塊不會令你有任何驚喜,只有四個字「四平八穩」。適合保守一族。
第二,要相信一個有勇有謀的領導者
我自己是一個近視者,看前景未必可以看得太遠。但是我們可以「以力借力」,背靠有能力的領導者引領我們前進。在香港,不得不跟隨李嘉誠勇往直前。這位老人家,讀書不多,但勇於學習,喜歡新事物,做事果斷,乾脆利落。看看李嘉誠這一生的收購合併活動,出售資產,都能夠做到恰到好處,不是嗎?李嘉誠有勇有謀的地從塑膠花業務,轉至地產業務。以蛇吞象方式收購和記黃埔 (0013)、收購會生金蛋的港燈 (006)。建立黃埔花園、嘉湖山莊,都是一個創舉。出售英國Orange 電訊業務,在1999成為世界最賺錢的領導者,賺了千多億元,遠遠的拋離香港其他財閥。出售中環中心 ($403億元),為他的事業畫上完美的句號。最難得的是,李嘉誠在位之時,每年只收取$5,000元董事袍金,已經值得贏取我的掌聲。從上面我們看到,投靠一個有能力的領導者,同樣可以令你財富步步高升。除了李嘉誠,香港還有什麼人物,值得信賴呢?我想了想,應該有三位,他們分別是恆隆地產 (101)的陳啟宗,李嘉誠的長子李澤鉅,還有香港科技探索 (1137)的王維基,應該是有力之士,能幫助我們將眼光投放得更遠的地方去。至於外國的,Apple的CEO Tim Cook和Microsoft的Nadella,都是出色的領導者,值得信賴。

第三,要有一隊執行力極強的管理團隊
極有執行能力的管理團隊,通常都非常低調,很多小投資者都未必能夠記起他們的名字。但這一批無名英雄能夠有效地執行任務。把一張張漂亮的成績表放在所有投資者面前。這樣說吧,股神巴菲特眼光獨到,懂得投資在Apple身上,同時亦要信賴Apple CEO Tim Cook的領導才能。現在加上管理團隊,無論在生產方面、質量方面、推廣方面,都把蘋果的產品做得盡善盡美,有這樣的超能力的管理團隊,大家不是應該很放心嗎?在香港,李嘉誠、李澤鉅旗下的管理團隊,一定是首屈一指的。曾經有很多人都說過,李嘉誠身邊的人個個都是大內高手,求其搵一個出來,都能夠上前殺敵,滿載而歸。所以除了有李嘉誠的管理團隊之外,陳啟宗的恆隆地產管理團隊亦都不錯。試想一想,要在中國建立10個超級商場物業,那種複雜程度,真的難以想像。那有什麼團隊不夠好呢?舉個例子,新世界集團 (0017),最近要將大圍一個樓盤的兩座樓拆卸,原因就是施工質量有問題。這樣可以反映出公司管理比較鬆散。所以我對這間公司一向沒有太多好感,絕不會投資在它身上。

第四,公司要有隨着外圍環境變化而變化的能力
這個世界的變化越來越快,越來越大。一些不思進取的企業,很難會有前途的。經典的例子當然有Nokia。它曾經叱咤風雲,手機界的龍頭大佬。蘋果iPhone的出現,它以為冇料到,所以最終的下場大家都可以見到。另一個例子,Yahoo!也沒有隨着環境變化而變化。最後被後來居上的Google贏足幾條街。還有一個Intel (INTC),美國的芯片龍頭大佬,可惜仍然不能夠突圍而出,最後給台積電 (TSM)後來居上,現在連台積電的尾巴也看不見,連塵都冇得食!那有沒有一啲比較鼓勵性的例子呢?有的,就是王維基的香港科技探索(1137)。遇到困難,急速轉彎、轉型,最後殺出一條血路,業務轉虧為盈。不過香港也有一些公司不思進取,以為自己是老大佬,冇人威脅到佢,這便是經典的TVB。現在人才凋零,被遺棄的事實只會越來越近、越來越明顯。

第五,要有穩定的回報給予股東
我們的經濟屬於周期性的。有好的時候,也有壞的時候。好的時候派多一點股息,令到大家都開心,可以接受。環境差的時候,大幅削減派息,甚至不派息,這樣會令到股東頗為失望。所以如果要投資的話,當然要搵一間韌力十足,在極度困難的環境下,仍然有能力派發合理的股息,這樣才會值得股東去支持。大家都會認為李嘉誠比李澤鉅更加有深度。但別忘記李澤鉅亦有一個獨門創舉,就是在他處理之下的長江基建,已經連續24年股息增長,從不間斷!如果他希望留下一個美譽的話,無論如何他仍然會繼續增加派發股息,這間公司應該很不錯的。還有另一間公司叫做光大環境 (257),在經濟環境差的時候仍然能夠增加派發股息,而且業務仍然能夠有增長,這絕對是一間值得稱讚的公司。 

第六,產品或服務有剛性的需求
股神巴菲特投資在蘋果身上,其中一個原因便是因為顧客的黏粘性高。即是話,當顧客一用上你的產品,便會忠心於你的產品,這個行為不容易改變。我大大話話用過不同牌子的手機,用過小米、用過Samsung,最後還是覺得蘋果的iPhone是最好的。所以無論在什麼時候,當手機壞了,自自然然便會買一部新的iPhone,不作他選。用電腦的時候,Internet介面一定用Google,文書處理,一定用Microsoft。這些黏粘貼性高的產品和服務,容易壟斷市場,雖然有一點不公平,但卻會為股東帶來巨大的回報,我們要選擇的便是這種股票。

總結
有沒有發覺內地在香港上市的公司,負責人經常轉換!這些都是國家企業的模式,什麼人都能夠坐上CEO的位置,令到公司的發展方向可能因為轉換負責人而有所改變,令到公司的發展可能受到阻礙!例如沒有馬雲的阿里巴巴 (9988),還是阿里巴巴嗎?沒有馬化騰的騰訊 (700),還是騰訊嗎?所以要有固定的領導人才,才能夠令到一間企業健康地發展下去。受到太多政治政策的影響,往往只能夠一時的振奮,最後便是無以為繼。匯豐銀行 (005)每隔幾年,便會換一次班底。每一次的轉變,令到其發展方向變得模糊了,大家如果要投資匯豐的話要考慮到這一點。有更多的例子,可以從國內的企業找到的,這裏就不再說了!

其實我們這些小投資者不是不聰明,只是耐性不夠強,遇到風浪,便開始害怕起來,不敢堅持自己的投資看法。最後往往損兵折將。我自己亦有這一種心態,要克服並不容易,但如果回避問題,便是一位失敗者。我希望自己是一位成功的投資者,所以我願意用最大的努力去改變我的投資陋習!新的一年,我要改善,希望大家看到這一篇文章亦能夠改善自己的投資陋習,最終可以在股票市場上大贏特贏!恭祝各位身體健康,投資一本萬利!