大部份負責任的政府,都會為自己國家做出四大宏觀目標 (Macroeconomics objectives),它們分別是:有穩定的經濟增長 (Growth)、保持低調的失業率 (Unemployment)、可控的通脹 (Inflation)、和產生外貿盈餘 (International Trade)。因為疫情問題,全球化的供應鍊出現了斷裂,導致生產成本上升。最明顯的例子便是運輸方面。據說航運的費用升了10倍,這樣高速的成本上升,肯定會帶來恐怖的通脹。美國的2022年一月份通脹顯示水平在7.5%。比起大部份政府要求在2%-3%的合理空間高出了很多。那有什麼辦法呢?美國聯邦儲備局 (The Fed) 即將會出手控制通脹。為何美國政府對通脹那麼害怕呢?原來在經濟學上,高速的通脹猶如一輛失控的子彈火車,很難把它殺停。在富人眼中,通脹不算什麼,因為他們可以將通脹轉嫁給窮人。例如通脹來臨的時候,富有的人可以加租來抵消通脹帶來的影響。但是一旦加租,受害者便是千千萬萬的貧苦大眾。一旦貧苦大眾生活水準大降,便會埋怨政府,所以執政的政府有機會會被踢下台。為了保持執政狀態,政府和中央銀行必須出手阻止通脹繼續上升。
聯邦儲備局將會做兩樣事情。第一,減少買債,我們俗稱的「收水」,令到資金池的錢少了,人們想借錢並沒有以往那麼容易了。利率也會慢慢上升,借錢去消費和投資的活動便會減少了,這便是其中一個方法能夠抑制需求,從而控制通脹上升的速度。第二,直接地提高利率,令到借貸成本上升,同樣地可以抑制需求和投資,從而將通脹壓下去!大家都知道,我們香港的港元是和美元掛鉤的,每一美元可以換到$7.8港元。所以原則上,港元即是美元。換句話來說,美國的利率即是香港的利率。所以如果美國的利率上升,理論上香港的利率也要上升的。
如果美國加息,香港可以不跟隨加息嗎?原理上香港需要跟美國一起加息的。但是實際上,如果兩邊的利息差距不是太遠,香港這一邊可以不跟隨加息。但是如果兩地的利息差距拉闊了,例如美國的利率是4%,而香港的利率是2%,兩者之間有着2%的距離,很多香港的居民便會將港元轉換成美元,然後放到美國去賺取4%的利率。所以如果香港政府不想見到資金外流,唯一可以做的便是要加息,加到和美國睇齊,這樣香港的資金便不會留走。但是戲肉來了,一旦美國瘋狂加息,香港這一邊跟隨,地產市道恐怕便會崩潰了。
很多專家都說,美國今年上半年都要加1%的利率。到年底前可能要再加多0.5%,全年有機會加1.5%。如果這樣能夠控制到通脹,當然最好!但如果不能夠控制的話,明年 (即2023年),還是要繼續加息的。香港的樓價為何會這樣瘋癲,其中一個原因便是供樓的利率超低,供樓的利息負擔變得很少,所以樓價能夠一升再升。如果今年和明年加息瘋狂地多,供樓的利息負擔重了,樓價還會那麼瘋癲嗎? 相信不會!其實現在的樓價已經開始慢慢向下調整,但因為變化的幅度不大,人們很難察覺得到!到察覺到的時候,樓價應該已經跌了很多了。
那有什麼地產股可以投資呢?我們香港大部份的地產商,都是經營有道,穩打穩扎,所以任何一間都可以作為投資對象。問題是最緊要股價要夠平,咁就可以減少投資上的風險。以下拿幾間大型地產公司和大家談論一下。
相信四叔年事已高,已經退出公司的日常業務運作。兩個仔,分工合作,管理這間公司。恆基地產這間公司實力相信相當穩健。幾年前動用$200幾億元,買入中環停車場重建項目。上一年,更加動用超過$500億元,買入另一間中環地皮,興建特色商場。不過現在睇下去,似乎這兩個項目都不是什麼好回報的項目,原因是我們香港的營商環境確實已經改變了。不過恆基這間公司,根基夠厚,雖然未必有突出的表現,但穩健勝於一切。它現在的股價是$34.6元,市盈率大約16倍,股息也有5.2%。而且每股資產淨值大約$70左右。怎樣看上去,也是可以的。只不過現在香港的環境,因為疫情還未到最壞的時候,所以大家還是可以忍一忍。說不定很快香港的股市會有大跌,最好其股價跌穿$30元,到時先至入貨,咁就穩陣好多了!千萬不要說沒有這個機會,這個世界什麼事情都會發生,現在要做的便是手握現金,等候良好機會的來臨,咁就百利而無一害。
現在這間企業基本上由三弟郭炳聯揸fit,相信在這幾年裏面,大哥和二哥的親信都已經慢慢被安撫好了。原則上由一個人做決定,好過三兄弟一齊做決定。因為人多口雜,大家有各種不同的盤算,不容易協調。新地的股價很少徘徊在$100以下。最近卻是一個好機會,因為曾經見到股價跌至$94元附近左右,自自然然吸引了大股東郭氏家族的增持,雖然金額不算多,但相信是一個指標性,告訴大家現在的股價可以投資了。現在新地的股價是$98.6元,市盈率也只有10.7倍。股息收益率超過5%。至於每股的資產淨值也超過$200元。公司的收入和盈利一大半來自收租的,只要租務市場沒有什麼大問題,公司仍然算是穩健。加上有賣樓的收益的輔助,原則上公司不會有太大問題。以現在的情況來看,新地肯定是香港的龍頭大佬。不過加息的大前提之下,有什麼風吹草動,損失最大的也會是新地。如果大家有耐性,可以再等多一等,說不定股價會跌穿$90元,到時再投資也不遲!
恆隆地產 (101)
恆隆地產經過多年的艱苦經營,終於在中國內地建立新的地盤。現在在中國建立起10個五星級的商場,據說因為經營有道,其他的競爭對手都被比下去。現在恆隆地產還會在中國經營售樓業務。如果中國內地的地產市道不再差下去,理論上內地的生意會繼續好起來。很多年前陳啟宗已經說了,將來內地的收益和盈利將會遠超於香港。現在他願望成真了!雖然恆隆地產出名穩陣,但國內的地產市道似乎並不是這樣,所以它的業務還是有一些隱憂的。現在恆隆的股價是$16.32元,市盈率大約19倍,派息也接近5%。如果大家只係希望作為收息用途,這間公司相對真的是穩定的。我以前也很喜歡這間公司,但是因為大股東陳啟宗的說話,有點過火,所以不太喜歡投資在他的公司身上。但這並不代表他的公司管理不善,這間企業仍然是一間管理非常不錯的大企業。只不過孤注一擲在中國,是否行對了路,暫時不敢過早作出評論,讓時間證明一切。
在李澤鉅的主政之下,這間企業希望變成另一間綜合企業,目的只是不想太過倚賴地產的收益。但是無可否認,這間公司的地產資產,實在太豐富了。例如旗下的酒店業務,隨隨便便攞一、兩間酒店出來重建成為住宅項目,已經令到整間公司的價值不同了。長實仍然是香港四大地產商之一,有什麼大型項目,它都能夠獨資上陣。最近聽說要賣出飛機租人業務,如果成事,又會有三百多億元現金流入。加上自己有龐大的現金儲備,公司相對變成非常穩固。在中環,它重建了和記大廈,成本不會很高。比起四叔用五百幾億買入一幅地,長實的做法相對聰明和穩健得多。現在長實的股價徘徊在$53元,市盈率大概12倍,股息收益率就比較差啲,大約只有3.5%。不過聽說今年因為業績不錯,加上早前買入李嘉誠私人的業務,保證會有息加,最終可能都有大約4.5%的股息回報率,中規中矩。長實每股資產淨值亦都應該超過$100元。業務也並非集中於香港,所以如果以地產股來看,它的避險能力最高。
如果香港還是以前的香港,欣欣向榮。在這麼多的地產股當中,我一定希望投資在太古地產身上。我去過太古廣場,也去過太古坊。對哪裏的建設和管理,非常讚嘆,高度表揚!其實太古地產的資產非常豐富,亦都非常高質素。現在它的股價徘徊在$21元左右,市盈率高了一點,30倍!股息回報率又不算突出,約4.3%。而它的每股資產淨值大約是$45元左右。太古集團 (0019) 最大資產就是太古地產,沒有了它,太古集團可能要瓦解了。所以如果可以係一個非常合理嘅價錢買入作為長線投資,理論上應該是很不錯的 (大前提是香港的政治環境要穩定)。都是那一句,等待加息來臨,股市跌得比較厲害的時候,考慮買入這間公司作為長線投資,才算是上策。
總結
以上五間公司,曾經享受過香港豐盛的成果!不過隨着加息浪潮來臨,樓價必定會受到衝擊,對它們的影響會很大嗎?而事實上,香港地產市道是一個多麼畸形的地產市道,不是嗎?樓價升得那麼厲害,每間公司都能夠賺到好的盈利,偏偏地產股有非常大的折讓,這是一個什麼道理呢?我真的不懂!你懂嗎?請你告知我!