恆隆地產: 有著中國DNA

很久以前我便已經說過，在香港商界裏面，我喜歡聽兩位高手的說話。第一個便是已經退了休的李超人，誠哥。李嘉誠這個「誠」字改得真好。為什麼呢？做生意是靠把口的，而「誠」字不單止有一個口字邊，還是一個「言」字，做生意最注重的就是「言而有信」。

至於近年李嘉誠的名字變得不再馨香，原因有幾個。第一，香港樓價持續高企，誠哥的長實集團 (1113) 又是其中一個主要的地產發展商。那些用高價買了樓長實樓的，總不免要發一些牢騷，總不免會帶點不忿，所以矛頭便直指向李嘉誠，說他是吸血鬼，把普通平民百姓一生的積蓄，都吸到盡。不過話說回來，香港房地產市場，好似李嘉誠這樣成為地產發展商的，似乎也不少。最起碼我們知道的有新鴻基地產 (0016)、恆基地產 (0012)、新世界集團 (0017)、信和 (0083)等比較巨型的企業，還有一些中型和小型的發展商為數也不少，但似乎沒有其他人去怪責其他的發展商，着矛頭直指李嘉誠。似乎很不公平。就正如李嘉誠所說的一句說話「樹大招風」，看來真的有點道理！

第二，李嘉誠陸陸續續的把中國的資產賣掉，惹起中國政府和中國人的注意。「別人李嘉誠跑了」這句說話便應運而生。內地的資訊市場比較封閉，某程度上只可以接觸到比較官方的信息。若然官方要唱衰你，你還能跑得掉嗎？看來是不可以的。內地某些雜誌報章就是這樣說：「李嘉誠在內地買了一幅地，價值$20億元，天天放在陽光底下曬太陽，什麼也沒有興建，10年之後，用$200億元出售了。這樣就是剝奪我們的天然資源。」

一幅土地，如果10年也沒有興建的話，可能有很多種原因。政府把一幅土地賣給你，並不代表這福地的權利可以馬上轉移到你的手裏，有時候在繁複的轉讓過程，也可能要等上三幾年。另外，容許發展商買回來的土地天天放在曬太陽，理論上也是政府政策上的失敗，監管不力，又怎可完全怪責別人？當然，我也相信李嘉誠在內地有某一種特殊的關係，令到他可以把事情緩衝一下。不過，我也相信10年前，當李嘉誠買下一幅土地時，也未必能夠「精準地」知道10年之後，這幅土地會升價10倍為上。

話說回來，如果10年前李嘉誠入股騰訊，10年之後賺了幾十倍而離埸，會不會同樣的給人家痛罵一頓呢？還記得李澤楷在騰訊未上市之前，持有兩成股份。到騰訊 (700) 上市之後，小超人出售了股份，眼白白的看見自己損失了最少港幣$6,000多億元，不知能否向中國政府討回這畢賬項呢？「別讓李嘉誠跑了」這一篇文章，見證了，中國並非一個自由開放的市場。錢可以容易進入內地、沒問題的。但錢要離開中國的時候，這便是麻煩透了。所以李嘉誠雖然可以把資金帶離中國，但同時也把自己的名聲搭上了。

第三個令到李嘉誠的名聲下滑，應該便是他的兩位好兒子所帶歇的。李澤楷早午收購香港電訊，然後令到公司的股價大跌九成以上，最後累及一班要穩健收息為主的股東損失慘重。這畢血海深仇，不算在兒子李澤楷身上，卻偏偏要選擇算在其老頭子李嘉誠身上，無妄之災也。你可能會說，怎可說是無妄之災呢，他們是兩父子，這是不可切割的關係。但是如果在想深一層，兒子是一個成年人，要一個成年人去控制另一個成年人的行為，容易嗎？父子關係不可切割這是真的，所以李嘉誠只能夠默默承受兒子帶給他的麻煩。

至於李澤鉅，商界中對他的算到盡、不近人情的作風，也頗有微言。早在30年前，小超人已經逐漸掌控整個長和系集團。但別忘記，長和系等同李嘉誠，長和系對人不好，就等於李嘉誠對人不好，這樣又令到李嘉誠的聲望跌了又跌，好不可憐。

哈哈，如果能撇除兩個兒子所帶給他的負面聲譽、如果能撇除在中國上出售資產而不被罵、又或者如果能夠明白長實集團不是香港唯一的地產發展商的話，李嘉誠的聲譽，相信還是正數的。最近香港的反政府運動帶來的經濟蕭條已經在第三季的GDP裏面反映了出來。李嘉誠也出了一點力，先捐出$10億元和政府作為一個支援的配對，第一期的「應急錢」中的$2億元希望為中小企的餐飲業渡過寒冬。月頭申請，月尾便可以拿到$6萬元應急錢，比政府的速度快上萬倍 (這個也是公營機構和私營機構在行動上的分別)。

另一個我佩服的人便是恆隆地產 (101) 主席陳啟宗。他敢於說話，看見不對的事，便會出聲的駡，尤其對香港政府房屋政策的失誤，已經批評了很多次。以下那一個連結，大家可以去看看下怎樣去形容香港人和中國內地人的不一樣。我最喜歡聽他說「香港人的DNA和內地的老百姓DNA是很不同的」，這句說話我覺得正正說出了我們香港和內地人磨合不來的其中一個主要小原因。

https://www.youtube.com/watch?v=H1L5E3tmYWM

雖然香港市場和內地市場很不一樣，但陳啟宗早在90年代已經看到了中國的無窮發展潛力。坐落在上海的兩個主要五星級建築群 (包括了商場和商業大廈)，現在已經價值不菲了。當初所投資的金額，早便歸了本，現在所賺回來的一分一毫，也是盈利的所在。自從上海項目的成功，陳啟宗便希望將這等模式複製到中國的二線城市裏面去。他坐言起行，在很多有潛質的二線城市陸陸續續興建起恆隆廣場。這些地方都是我們香港人比較熟悉的名字，包括了瀋陽、大連、天津、濟南、無錫、上海、杭州、武漢、和昆明。

如果恆隆地產從現在開始再沒有購買新的土地，現在的內地土地儲備，也足夠它未來七年不斷的去發展。其中在無錫的恆隆廣場，在瀋陽市府恆隆廣場，也應該會陸陸續續在2019年完成餘下的建築部份。無錫恆隆廣場，項目龐大，所以需要分階段完成整項物業。例如，2013年才完成商場部份，2014年才完成第一座辦公大樓，如下的項目，陸陸續續的在2019年完成。整個項目由設計至到完成，橫跨了一個10年，實在是一個漫長的投資項目。哈哈、這正正就是陳啟宗不溫不火的投資策略。

另外武漢的恆隆廣場，預計在2020年前分階段完成。至於最新買入的杭州地皮，相信應該會叫做「杭州恆隆廣場」，這個項目起碼要在六年之後的2024年才能完成。pic 8

我雖然現在沒有持有恆隆地產的股票，但我曾經持有過，不過因為其股價高企，所以賣股套現。但我一直對這間公司的管理制度很有信心，所以不斷觀察其股價的變動，只要股價跌至一個合適的水平，我絕對會再購回。其實買入李嘉誠的股票和買入陳啟宗的股票，也令我感到非常困擾！此話如何說起呢？原因是這兩位商家的觀點角度南轅北轍。李嘉誠拼命的賣出內地資產往西方國家進發。另一邊廂，陳啟宗卻拼命的把香港所賺到的收益往內地移去。一個往東跑，一個往西跑，怎樣選擇呢？最後我還是選擇跟隨李嘉誠往西跑，丶所以我買入了長江基建 (1038)。

如果你問我有沒有後悔跟隨李嘉誠往英國跑？我是沒有後悔的，但觀看這幾年的外圍環境，往外跑暫時嘗不到什麼甜頭，反而一宗宗的苦事接踵而來，包括了英國脫歐，歐洲不景氣，澳洲政府加強管制外來投資等等因素，都令到外幣不斷貶值，導致長和系公司的業績只能勉勉強強算是過得去而已，失去了驚喜的部分。

反觀陳啟宗所投資的中國內地，有幾項事實，我們也必須要承認的。丶第一，中國的經濟發展依然比任何一個地方都要強勁 (即使經濟增長率有所下降)。第二，擁有一個14億人口的龐大市場，最重要是這些中國人現在都願意消費。第三，中國的地產市道節節上升，恆隆地產現在所投資的建築群，可以得到可觀的資產升值。

其實一間公司的資產有多豐厚，沒有一個負責任和聰明的管理團隊，這些資產遲早都會敗光。在2019年上半年的業績報告裏面，陳啟宗的主席報告依然分量十足，一共寫了31頁，少一些耐性的投資者，根本不會去看它。

恆隆地產在香港已經沒有什麼物業可供出售，但在發展國內的商業建築群當中，亦都有興建住宅單位以供未來出售，總樓面積超過400萬平方呎。這些住宅項目分布在武漢、無錫、瀋陽、和昆明等地。第一個會開售的內地住宅單位將會在2021年的武漢。但陳啟宗亦有趣的提到，這批能供出售的住宅項目，利潤有多少難以估計，這樣的說法我卻覺得有點兒兒戲，真的不能預測一下利潤嗎？透露多一些，對公司未來的盈利的透射不是更加清晰嗎？這樣有助公司股價的表現，所以他應該可以預測一下，也不為過！

如果中國的經濟在兩、三年後還是能夠保持平穩，民生沒有出現什麼重大問題，理論上這一批住宅單位應該可以買到好價錢，套現回來的錢，到底會怎樣用法呢？會否繼續在中國不斷投資呢？陳啟宗似乎已經有了答案，根據他所說，能夠適合恆隆地產投資的城市達20個，現在投資的城市只有九個。這樣看來，恆隆地產似乎是要瞓身買中國贏。

在2019年上半年的業績報告中提及，恆隆地產在香港只有少量的物業可供出售，而且這批物業，每個單位出售價都是以億元計，以現在香港的經濟狀況，似乎要脫手也不容易，所以總括來說，恆隆地產肯定是一間切切實實的物業租賃公司。

2019年上半年的物業租賃收入報$42.04億元，當中52%是來自內地，另外48%是來自本港的。至於經營溢利有$32.17億元，內地只占42.22%，本港的有57.78%。這證明了雖然香港的資產不及內地的多，但若果以賺錢能力來看，香港的資產還是能夠提供比較多的溢利。

香港的租賃業務應該會受到反政府所影響的。最近香港的旅遊業務受到重大衝擊，恆隆的山頂廣場，遊客應該相當稀少。同時，恆隆地產在旺角和銅鑼灣也有一大批收租的物業，這些都是示威遊行的主要路線地區，如果你說這些資產的租賃服務沒有受到影響，我打死也不信。恆隆地產可以一仙租金也不減給商戶，但這樣就會在企業形象方面失分。但如果減租，又會影響公司的盈利，那怎麼辦呢？這樣便要看看恆隆地產有沒有社會責任了！

至於中國方面，貿易戰的影響，在香港這一方面去看，看不出什麼問題出來。但我相信，貿易戰肯定已經影響到中國的基本經濟運作，我估計只是中央政府盡量不把壞情況說出來而已，加上人民幣比較飄忽，貶值的機會總比升值的機會多，這樣也會造成恆隆地產在中國業務的盈利受到影響，所以內地的業務也是存在隱憂的。

亦因為香港和內地都有不確定的因素，恆隆地產現在的股價對我來說還是偏高的。其實恆隆地產現在每股資產淨值為$56元，但是現在的股價卻是$17.18元，看下去相當超值。不過，當中也有隱憂，例如中國的經濟和政治氣氛會否有急速惡化的表現呢？如果有的話，恆隆的資產便會大舉收縮。對我來說，恆隆的股價最好是在$17元或以下，因為現在的股息收益率也不是很高，只有4.37%。近幾年，恆隆的派息也沒有改變 ($0.75元一股)，未來的日子，仍然有很多內地的項目需要資金，所以以此推測，加股息給小股東的可能性不高，所以只能希望它的股價下跌來彌補一番。

在2018年初，恆隆的股價出奇地站在高位，當時報$21.65元，但不知為何在2018年10月下旬，股價竟然跌穿$14元，報$13.90元。很後悔當時沒有當機立斷買入這隻股票。在2019年三月底，其股價又再一次升至$20元，從低位升至$20元，升了接近42%。現在只能夠希望它的股價可能趁着外圍因素轉差和香港政治氣候變壞，希望有機會再一次在低位買回這隻股票。

總結

如果陳啟宗還想幫恆隆地產買多一個保險，相信應該要考慮分拆中國業務上市，名字我也幫她想好了，就叫做恆隆中國地產。以現在來看，兩個位於上海的兩個建築群，最為成熟，絕對可以考慮上市，相信市值可以高達$500億元或以上的。一來可以將恆隆地產的價值釋放出來，二來也可以為中國的資產買多一個保險，不是很好嗎？另外，既然恆隆地產了昆明也能夠去投資，為何不在跑遠少少，投資在泰國、越南、或柬埔寨身上呢？這些國家都有可能是明日之星。

2019年投資比賽 (Nov 10, 2019 第22站賽果)

股市的波動，理論上應該和政治掛鉤。但是近期的股市表現，卻和香港的政治和經濟背道而馳。恒生指數不斷創新高，是不是很奇怪呢？我的看法是這樣的，既然香港的經濟不好、政治混亂、外圍環境不明朗等因素籠罩着，股市的表現根本沒有可能是好的。至於現在股市的表現那麼好，的確有違常理，或者是暫時脫離現實，但可能很快就會重回正軌，大家可以耐心等候一下。

在這一站，恒生指數的表現，達6.99%，比起上一站，已經改善了很多。那麼不倒翁指數呢？它更加利害，報14.21%。

在不倒翁指數裏面，有16隻股票錄得正回報，另外有九隻股票錄得負回報，這個情況已經大大的改善了。恒生指數的最新回報率為6.99%，在不倒翁指數裏面的股票中，有14隻股票的表現都比恒生指數好，這個是我們最值得驕傲的地方。

至於今站的冠亞季軍，真的是估你唔到！一向表現平平的長江生命科技(775)，在結算前的兩三天，股價猶如火箭般的飆升。在上一站的數據顯示，長江生命科技的股價徘徊在$0.355元，到了今天，其股價是$1元，股價一共升了181%，非常之得人驚。至於它為何會升得那麼急，報章雜誌已經說了不少，我就不在這裏重複論調，只能夠奉勸各位投資者，小心行事。升得快之餘，也可能跌得更快，因為這個就是股票市場的特質。不過還是要好好的恭喜Ryan兄的精準眼光，恭喜恭喜！

至於亞軍和季軍分別由濰柴動力 (2338) 和俄鋁 (486) 奪得，這兩隻股票的回報率也因為近期恒生指數的上升而抽升，表現也是很不錯的。至於我的愛股新意網 (1686)，在扣除股息之後，股價變偏軟下來。所以我也買入了少部份股票，平均價格是在$5.7元，希望等到有一天可以升上$6元或以上才出售，賺取少少盈利來飲吓茶吧。

不倒翁YouTube頻道
除了寫文章，我還會拍片講解某一些股票和時事經濟，現在已經有41套片可供大家觀看，請大家多多支持啦，連結就在下面，多謝！

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