周身寶: 長實集團 1

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最近這兩天 (10月16日前後) 市面上傳得非常熱鬧的一件事，由長實地產改名為長實集團(1113)，將所持有75%業權的「中環中心」商廈可以以破紀錄的港幣$402億元出售於中資背景的石油公司 (其實買家是誰還未清楚)。如果這是事實，便是李澤鉅在2017年要完結前的最後一台重頭戲。我還興致勃勃的等待確認這場世紀大買賣，然後可以寫一篇它的文章。我的文章草稿也準備好了，而且還開始寫作，希望一路寫一路等待大買賣的確認。可惜，等了又等，這場大買賣的確定性似乎存在變數。

到了10月27日，依然沒有什麼動靜，原本想着，既然沒有什麼動靜，也沒有什麼可以寫的，所以把寫了一半的內容都停下來，不寫了。但是，後來看見了一則小新聞，指長實集團執行董事趙國雄在公開場合表示中環中心依然是集團名下的資產，並無授權拆售出去。由於他的這番說話，我便有另一個想法，不賣出去有不賣出去的寫法，所以重新起稿，用另一個角度去理解為何有高價出售物業的傳聞。所以，接下來便是不斷的去完成這篇文章，希望可以在11月5日可以準時出版和大家討論討論一番。

誰不知，當我的文章接近完成階段的時候 (即11月1號)，突然傳來驚人消息，長實集團確認了以港幣$402億元出售於獨立第三者 (港澳台僑和平發展)。這個消息幾乎把我氣死了，因為我又要再重新再設計過一篇合乎事實的文章。雖然今天是11月2日，事情好像已經確認了一切，但從新聞裏，仍然沒有報導長實集團是否已經收到訂金。既然都已經成了事實，為何沒有公布訂金的數字呢？會不會還存在有不確定性的變數呢？對於長實集團這次對外公布出售物業的安排有欠妥當，感覺不應該，堂堂一間藍籌股公司，怎可如此兒戲呢！

長實集團物業 (中環中心) 的升值路程
上年九月中 (2016年)，中環中心頂樓以高價港幣$7.38億元賣出，買入這層頂樓的應該也是中資的背景 (啟潤國際有限公司)。中環中心79樓頂樓的面積為13,213呎，平均每呎售賣價是$5.58萬元一呎，破盡全香港紀錄。亦因為頂樓賣得那麼好的價錢，那麼其他樓層的價值同樣水漲船高。記得在「長和系列五: 長地周身寶」的文章中也談及過，最初市場上傳出的是李澤鉅會以港幣$200億元出售整棟商廈，後來再演變成已高達$348億元賣給有中資背景的銀行 (沒有說明是那一間銀行)。由於當時這棟商廈的價值在很少時間來便大幅升值，市場人士對長實集團這家公司開始另眼相看。見下圖。

再加上，長實集團不斷在$50元附近回購自己股份，這便證明了公司的實際價值遠比市場估計的為高，所以李澤鉅不斷以公司名義回購股份，務求李氏家族在公司的持股量可以間接地上升。見下圖。

在2015年底，李嘉誠只持有長實集團30.18%。但到了2016年底，因為有回購股份的關係，李嘉誠持有的股份輕微地增長至30.62%。在2017年上半年的六個月𥚃，公司高調地動用接近港幣$70億元回購公司股份。見下圖。

因此李嘉誠在公司的持股量進一步推升至31.34%。假若將來真的會把公司的物業一個一個的出售，最大的得益者肯定會是李嘉誠父子。見下圖。

市場對這一宗買賣有着很多傳聞，其中一個傳聞指出長實集團管理層原本已經同意以港幣$375億元出售整棟商廈，最後因為有極高管理層人士 (相信是指李澤鉅) 不滿意此價格，因而要重新再和買家商量，最終以$402億元拍板 (註: 在寫這篇文章是還未證實這項交易)。在短短兩年之間，一棟的商業大廈境可以由$200億元升至$400多億元，簡直嘆為觀止！亦都可以想像香港的樓市是多麼的瘋狂。

中環中心買賣過程中的懷疑論
回顧這二十天的變化，還是覺得這宗買賣有着太多神秘的地方。那到底為何天天各大報章仍然紛紛的報道中環中心已經被賣出的消息呢？而且還是那麼實牙實齒的說是以港幣$402億元出售。在陰謀論的推斷下，誰有這能力令到各家媒體不斷報道呢？當時，我有以下幾個懷疑論。

第一個懷疑: 當市面上的報紙紛紛傳出中環中心被高價出售的時候，長實集團沒有一個人出來解畫。照理由，一個咁重要的買賣，就算不是李嘉誠父子自己行出來講兩句，也應該有高層出來說說話才對，但自從傳出賣出後，整個集團並沒有任何動靜，而且出奇的平靜，更加沒有出來澄清，奇怪也！另外，以李澤鉅的為人，若果佢真的把大廈賣出去，怎樣說都要收返$10億、$8億作為訂金才對。最終就算對方撻訂，李澤鉅都可以殺訂，收返多少着數去都好呀，但沒有。

第二個懷疑: 如果一座商廈的價錢大約在$150億元之內，除了內地的企業，外地的企業或基金公司也有能力去買它。但這次所說的是一宗高達$402億元的大買賣，相信除了中國的國企有這能力和豪氣之外，再也找不到其他有能力之士。在早前的長和系文章裏也曾提及了，中國中央政府極不滿意李嘉誠的撤資攑動，如果這次幫他買入中環中心，豈不是助長他繼續撤離香港，並且向外發展嗎？雖然中國國企有的是錢，但想真一層，也不會這樣的明益李嘉誠㗎！我和一班朋友都認定長和系的股份價格持續低迷，是因為阿爺落命令不准買賣李嘉誠的股份。目的便是希望令到李嘉誠的公司市值被推低，作為他撤資的代價。

第三個懷疑: 在中環中心放盤的消息前後，長實集團的股價有了波動。放售消息傳出前，其股價是在$64.8元左右。放售消息傳出後，其股價突然急升至$68.4元，升了$3.6元或5.55%。

雖然升幅不算太多，但這個出售商業大廈的消息的確會令到股價波動的。如果此消息是真的話，相信股價老早已經升穿了$70大元大關了。到底誰有此能力散播謠言從中取利呢？會不會是一些基金經理，想散貨，所以出此下策呢？其實這是關乎長實集團的一個重大消息，理論上它應該要有一個通告給全世界知道到底發生了什麼事。但顯然地它沒有這樣做。這個于理不合。當然我亦都相信如果長實集團是不需要向外澄清的話，李澤鉅也樂意看見其股價被無理地推高。別忘記李嘉誠家族持有1,161,903,510股，股價每升$1元，李澤鉅身家便多了$11.6億元，相信沒有人會同錢過不去的。

出售物業後的日子
這幢商業大廈終於可以賣得出，今年公司的業績肯定靚爆鏡。讀者們可能有一個疑問，會否有特別股息派發呢？我個人相信，以李澤鉅的為人來說，應該不會派發特別股息。

第一個原因，是李氏家族控制的股數太少了，如果派發特別股息的話，大部份的錢將會流落到小股東身邊，對李澤鉅的着數不多，所以他應該不會考慮的。

第二個原因，既然這座那麼有價值的商業大廈都可以出售，李氏王朝要離開香港的決心應該不會太小了。長實系的其中一位揸fit人霍建寧曾經說過，他們希望做多一些Mega Deal (大買賣)，因為只有一個巨大的投資 (我相信金額是以千億元為單位)，才不會引來太多的競爭者，成功的機會率會大一些，同時回報率可以更加可觀。最近，朋友和我不約而同地發現，每當長江基建 (1038) 在洽談新的投資項目的時候，總有一些中資背景的公司會加入競投。這情況證明了，其實中資公司也想跑出去，可惜能力有限，唯有死跟着李嘉誠走。他們認為李嘉誠看到的資產，應該都是好資產，所以放心和長江基建一爭到底。

最衰的是，出售資產的外國公司，現在喜愛用一些什麼第一圈競投，第二圈競投，去篩選潛在買家。這樣一來，競投的價格便越來越貴了。這是為什麼長江基建近年在外的投資沒有以往的那麼順利。所以，如果長實集團出售資產而有了一筆額外的資金在手，加上本身亦已有很多的現金在手，將來可以攜手聯同長江基建去收購一些更大的項目，等中國企業沒有能力再死纏爛打。

我經常都和朋友說長實集團每一股應該值$100元以上如果將所有資產逐一拆售變賣，在現今的蓬勃地產市道，每樣資產都應該可以賣得一個好價錢。它旗下還有很多值錢的物業可供出售，詳情可以閱讀我曾經寫過的文章。
https://econearth.blogspot.hk/2016/09/001-1113.html

李嘉誠父子對長實集團的想法和情感
在過去的「長和系列」𥚃也曾講過為何李嘉誠要將香港的地產業務分拆上市，其中一個原因是因為他的大部份業務都已經在海外，只有地產項目是移動不了的，逼不得已要留在香港，所以唯有把它分割出來上市。這樣的話，李嘉誠便可以做兩手準備。第一，如果中國政府對李嘉誠的態度再度表示不友善，甚至是異常惡劣的話，那麼李嘉誠的最後一着便是把所有長實集團的股票出售，以現時長江實業每股股價是$64.8元來計，出售手上所有股票，李嘉誠父子應該可以套現大約港幣$753億元。如果是這樣的話，李氏王朝的業務重心已經大致上移離香港了，從此也不會再受到中國政府的任何欺凌。但此辦法是下下之策，因為我之前也說過，這公司每股應該值超過$100元 (如果可以將旗下的物業逐一出售的話)，所以李澤鉅才不會那麼笨地把自己的公司廉價的出售。

試想一想，如果中國任何一間國企能夠動用七百多億去奪取李嘉誠所擁有的長實集團三成多的股權，而成功擁有控制權，便可以直接持有中環中心，和其他名貴物業。這樣不是更加化算嗎？總好過只是用$402億元去獲得中環中心這一項資產。但是李嘉誠父子也不是吃素的，他們怎會白白地被人搶走手上重要的資產呢？

李澤鉅表面上是說希望長實集團除了地產外，還要有其他業務可發展。但實際地，我相信他是希望將資產都慢慢向外轉移出去。在2017年裏，它已經向外收購了不同的業務，其方向已經是相當清楚不過了。見下圖。

最近在蘋果日報裏看見李嘉誠帶同他的大孫女 (李燕寧) 出入馬場，這位亭亭玉立的21歲大小姐，相信很快便會加入李澤鉅的公司裡，所以李嘉誠有必要讓大家初步認識她。雖然對這位大小姐認識不深，但相信她受的是西方教育居多，也相信李嘉誠、李澤鉅未必希望這位大小姐接觸太多中國的事情。所以，將資產向外移，也有可能是為了第三代着想。見下圖。

蘋果日報有報道，長實集團今年的房屋銷售必定突破港幣$500億元，破盡歷年的售紀錄。另外，這些年來公司在香港投到的地少之又少，但銷售加快，套現大量現金回來，到底為了什麼呢？相信往後和長江基建 (1038) 合作的機會會越來越多。務求令到整間公司的地產部份佔的比例逐漸下降。

當然，中環中心最終能夠賣出，套現回來的錢，跟住長江基建向世界出發，這足夠條件令到長實集團晉身成為國際跨國公司。但係如果中環中心因為金額龐大，而最終被擱置，相信李澤鉅依然可以出售其他物業去代替。例如，它可以出售香港的酒店業務，以現時香港樓價高企的時候，它旗下的酒店資產肯定是價值不菲的。這些本港酒店，每一間都可以值過百億元的。例如，港島海逸君綽酒店，香港喜來登酒店，九龍酒店，九龍海逸君綽酒店等等。

見下圖(九龍海逸君綽酒店)

如果出售資產這個方法是不可行的，李澤鉅還可以用REITs的方法將公司名下的物業重新包裝上市，這樣可以一次過套現幾百億回來。

出售資產對小股東有沒有好處呢？
到底如果李澤鉅將公司資產斬件賣出，所套現回來的巨利會如何處置呢？

第一，李澤鉅咁懂得善用資源，未必會派特別股息，但應該會學長江基建，漸進式的增派股息。這樣可以幫助股價的穩定。

第二，賣出資產，公司盈利必定上升，有助推高股票價格。

第三，用一部份的現金來回購自己公司的股權，一來，可以鞏固自己家族在公司的控制權，以防受到突襲。要知道李嘉誠現在只是持有大約31%的股權，雖然未必有人可以威脅到他的控制權，但31％也容易受到別人的追擊，所以回購對李澤鉅有利，二來，市場上股票供應少了，股價容易上升，小股東可在此得到一些甜頭。

第四，現在在香港買地起樓，風險也不低，一來競爭大了，二來香港樓市存在泡沫反應，何時會爆破，誰也說不準。反而將賣出資產的資金，投放在李澤鉅最喜愛的基建項目身上，回報穩定，有助公司長遠發展。所以小股東們可以如期長實集團將會是半隻長江基建了。

長實集團的財務分析
長實集團股價由年頭升到年尾。年初的股價是在$48.25元，最高升至8月9日的$70.5元，因下半年公司在沒有回購股份，所以股價慢慢回落至到$64元邊緣。這次能夠順利出售公司的重要資產，令我深信李澤鉅日後必定會再出售一些資產，所以未來的股價應該可以向上，如果近期股價可以回落至到$63元，我會買入持股作為長線投資。我的目標起碼是每股$80元以上。若果我資金周轉不好，我會考慮出售一部份長江基建 (1038) 的股份，然後買入更多的長實集團股票。因為我相信將來長實集團和長江基建會有更多合作的機會，所以將資金投放在這兩隻股票身上也是一個不錯選擇。下圖展示了長實集團年初至今的股價波動。見下圖。

2016年度，長江實業一共賺了$198.09億元。每股盈利$5.05元。2017年上半年，已經賺了$144.10.億元，已經等同上年盈利的72.74%。今年下半年再加上出售中環中心所帶來的額外盈利$145億，2017年的全年盈利有可能高達$400億元，每股的盈利可以高達港幣$10.82元。以今天的收市價$67元計，市盈率低至6.2倍。

有讀者可能會擔心下一年的租金收益便會降低了。無錯，這是一個事實，所以明年的業績如果是倒退的話，也是很正常的事，無需大驚小怪。但不要忘記長實集團還有很多貴重物業可以等待出售的。只要每年能出售一個大型資產，再加上它的賣買樓收益，相信它的市盈率能夠保持在10倍左右。算是很便宜了。

既然今次長實集團可以以咁好的價錢賣出了中環中心，我又突然想起另一個核心物業一一中環的和記大廈，在長和系的第五篇文章裏，曾經介紹過和記大廈，可以重建為擁有493,500呎的甲級商業大廈。別忘記在2017年5月，恆基地產 (012) 奪得中環美利道的商業項目，作價為港幣$232.8億元，可建成一幢465,000呎的甲級商業大廈，以每呎計是$50,064元 (這還未包括建築費用)，落成之後相信每呎售價應該在$8萬元以上。若以此來計算，和記大廈重建後應該值$400億元。

長實集團在2017年上半年為止，其流動負債高達$857.20億元，長債高達$528.23億元，總負債為$1,385.43億元。不過它的流動資產高達$2,211.87億元，其中$827.44億元為現金，還有一些待售的樓盤價值大約$1,321.18億元。所以理論上，長實集團可以很快便還清所有債務，再加上剛賣出去的中環中心那$402億元，長實集團的現金只會越來越多，會是一間越來越健康的公司。見下圖。

無奈的撤退
回兩年前 (2015年9月) 中國的官方報章，曾經寫了多篇文章批評李嘉誠撤資行動，其中有兩篇「別讓李嘉誠跑了！」和人民日報所發表的〈對李嘉誠，與其挽留不如目送〉最為經典。他們文中所指控的是李嘉誠在中國經濟差的時候，便想撤離中國，有些過橋抽板的意思。他們指控李超人曾經在中國享有特權，做生意路路暢通，現在中國經濟上有點困難，他便想一跑了之，沒有那麼容易。最終，李嘉誠在無可奈何之下，作出反擊，寫了一封公開信去回應官方報章的指控。並以以蘇軾及白居易的詩詞「此心安處是吾家（鄉）」及「我身（生）本無鄉，心安是歸處」作為其感想。市場上大多認為李嘉誠這封信是一封「分手信」目的是要和中國講拜拜。

在江澤民的年代，李嘉誠在中國的確很吃得開，但做生意也並非一帆風順的。例如在王府井的東方廣場便是一個例子，所以李嘉誠在中國就是吃了一些虧，也只能「啞仔食黃蓮，有苦自己知」。當時他的確是中國的首富，但看盡中國近代歷史，被稱為「中國首富」那個會有好下場呢？

李嘉誠見到江澤民落了台，自己的靠山也沒有了，為了不想惹來更多的麻煩，撤出中國也是沒有辦法之下的辦法。沒有李嘉誠的中國，不是還在進步中嗎？看看阿里巴巴的馬雲，騰訊 (700) 的馬化騰，恆大集團 (3333) 的許家印 (不計算萬達的王健林了，因為他這個「首富」現在正在「受苦」了)， 他們的財富不是一個個的超越了李嘉誠嗎？

何況，跑出了中國，跑出了香港，一定是好事嗎？外面風大雨大，李嘉誠要受的風險也不少。現在感覺李嘉誠跑的路好似劉鑾雄所跑的路一樣。唯一不同的是，大劉將華人置業 (127) 的資產賣給自己，然後再派發特別股息比自己，變成私有化華人置業的資產。反觀李嘉誠父子，賣出香港資產之後，把資金都調出了外國，繼續壯大企業的實力。我們這些小投資者，買了他的股票，便是和李澤鉅同坐一條船，它是繼長和 (001)、長建 (1038)、電能(006) 之後，最後一隻長和系的藍籌股離開香港，向世界出發。

從70年代至到90年代，港資華人崛起，英資慢慢敗走。1997年之後，整個香港由李嘉誠帶頭的香港華資商人雄霸整個市場。20年後的今天，中資崛起，港資慢慢敗走，亦都是由李嘉誠帶頭離開的。事移勢易，不可強求。到底是「山重水複疑無路」，定是「柳暗花明又一村」呢？這便要看看李嘉誠父子的功力了。

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跟進: 最近我的其中一隻愛股數碼通 (315)，由低位反彈至現在的$9.8元，而和我的平均買入價只差$0.10元，收回不少失地，11月8日便是它的除淨日，每股有$0.33元的股息，希望這此誘因可以令到其升回$10以上，方便我把一部份的股票賣出套現。

後語: 我最近blog裏面的廣告被Google取消了 (據聞罰停賽一個月)，Google話我違反了他們的廣告條例，我也摸不着頭腦到底犯了什麼過錯呢。我看完中文、英文的解釋，依然是一頭霧水。請問各位兄弟姊妹，有冇人知道Google香港有沒有熱線可以打電話去問清楚呢？如果有，可否詳盡提示如何直接聯絡客戶顧問呢？再次感謝各位的幫忙🙏🏻🙏🏻🙏🏻🙏🏻！

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