超新星: 新意網 (13)

前一段日子，香港政府又再推出一塊新地，位置就在將軍澳工業村裏面。這將會是一座全新的數據中心，而總樓面面積高達121多萬平方呎，是一座超級巨無霸的數據中心。當時我正在納悶，這個全新的數據中心到底地價要多少錢呢？到底會落入誰的手中呢？新意網 (1686) 會不會競投這幅地呢？很多問題都在我腦海裏不斷反覆的出現。

到了今年的12月12號，結果終於說出，由新意網再下一城勇奪這塊巨無霸土地。這塊土地的地價為$54多億元，平均每平方呎地價為$4,500元左右。相比起2013年未，新意網公司以$4.28億元奪得第一塊香港政府認可的數據中心地皮 (Mega Plus)，當時每平呎地價只是$903元 (請回顧超新星: 新意網 2)。五年之間，地價升了接近五倍，實在非常驚人。麵粉貴了，冇理由麵包不貴的。之前的 Mega Plus 總投資額大約是$20億元左右，現在又用高價再拿下同區的一塊大土地，這是否意味着，現有的Mega Plus 這物業也同時升值了五倍呢？如果是的話，那物業增值將會繼續貢獻給新意網的未來盈利上，雖然只是紙上富貴，但也聊勝於無。

勇奪新地皮的消息出了不久，新意網的股價馬上有異動。竟然在一天之內，股價由原本的$4.4元，一口氣衝上去$4.92元收市，升福高達11.36%，是近年少見的單日波動。從股價向上升的傾向，看得出市場覺得這是一個好消息，不過在我來看，這個消息未必太好，所以我臨時抽起一篇已經寫了一半的文章 (有關於長和)，希望在短時間之內推出一篇有關新以往的最新文章，大家再來分析分析一下，到底行出這一步 (投到新地)是否會為我們這班投資者，帶來長遠的好處呢？

當這塊新地皮推出的時候，市場估計地皮的上限價大約是$34億元左右，最後結果出來，新意網竟然動用了逾$54億元投得，另外還有將來的建築費呢？根據一間證券行的分析所說，起這類智慧型的數據中心，門檻亦都非常之高，所用的設備也必須要最先進最好的，所以在建築成本上我覺得不會太平。如果以每平方呎$4,000元計 (已經算是保守的計算)，建築成本也接近$50億元，加上立立雜雜的其他支出，整座新型數據中心起好之後，總投資額可高達$110億元。所以第一個問題已經出現了，就是資金從那裏來？

對上一篇新意網的文章已經說過，減少派息去支付部份數據中心的建築費用是其中一個方法，但並不是最好的方法。原因很簡單，因為這次投得土地所投資的總金額超過$100億元 (假設是)，新意網現在的盈利每年大約只有$7億元左右，而且幾乎大部份的實際盈利都拿來派息，就算加上每年有盈利的增長，對於一個過百億的投資項目來講，減少派息來輔助整個項目的支出，實際作用不會太理想的。

那可否問銀行借錢呢？這個當然可以啦，可是又會衍生另一個問題出現。如果將來利率再有上升趨勢，那利息支出將會相當沈重。根據最近年報所指出，新意網現在的現金狀況 (包括可以賣出的有價證券)，也不外乎區區的$5億元左右。但別忘記新意網都有一筆為數超過$9億元的流動負債，所以現在公司的流動現金並非那麼健全，這個我們值得注意。

新意網現在的負債已經超過$30億元，如果再要背負想過百億元的債務 (比它的市值還要高)，它是否能夠承載那麼龐大的財務壓力呢。舉個例說吧，如果這個新項目的所有資金都是借回來的，因為新意網並非一間大型公司，要籌借那麼大筆的資金，相信利率是不會便宜的，可能也需要支付5%以上的利率，一年下來，就要支付超過$5億元的利息支出，對公司未來這兩三年的盈利的確有重大的負面影響。那麼有沒有方法可以借平錢啊？是有的，第一個方法，由母公司 (新鴻基地產，0016) 借出這批資金，收取的利率比市面上平，咁就可以減少利息支出，但係有冇可能呢？年近歲晚，各大銀行都已高息去吸納資金，有個別銀行出到3厘年利率去吸納資金，所以母公司是否願意借平錢給新意網亦是一個問題。

第二個方法便是配股集資。對上一次已經說出配股的好處，一來可以馬上籌集大量資金，二來不會被銀行突然要求還款，三來只需付出股息作為支出，以現在的股息率3.11%來計算，這個已經算是可以借平錢的方法了。當然這個方法同時也會攤薄了新鴻基地產持有新意網的股權，至於會攤薄多少，那就是要視乎配股集資所得的金額才能知道。若然配股價可以高於現在的市價$4.85元 (12月14號的收市價)，不但可以集資，而且還可以支持着股價。問題是，有沒有大型基金願意入股新意網呢？希望有吧！

其實今次投地，總覺得是新意網 (1686) 被逼出手的。為什麼這樣說呢？原因很簡單，因為害怕競爭對手奪得這塊巨大的地皮。現在的新意網假假地在香港始終都是龍頭大佬，如果呢塊地落入其他競爭對手手中，一下子對方將來就會多出了百多萬呎的數據中心面積，絕對有可能超越新意網，成為新的龍頭，所以為了保持自己的地位，不得不出手競投這塊地。而且還要高價投得，咁樣就可以令到其他競爭對手知難而退，而且仲有一個好處，就係今次塊地都那麼貴 ($4,500一平方呎地價) 將來若果再有新的地皮推出來，價錢應該不會比這個低。這種做法無疑是推高投資在這數據中心行業的門檻，等一些實力較次要的爭對手只能望門而嘆！根據明報在今年9月1號的報道說，政府在將軍澳環保大道預留三幅土地作為數據中心用途。2013年已經賣出了一幅（即是現在的Mega Plus)，現在又賣出了一幅，也即是說，還有最後一幅不知會落在誰的手中。如無意外，我相信最後一幅土地都會成為新意網的囊中之物。

今次這塊地一共有九間公司競投，除了新意網之外，其他8位競爭對手列舉如下:

1. Asia Tone Limited(Legan Development Limited)

2. 佳明集團(01271.HK)

3. 恆科有限公司

4. 帝寶投資有限公司

5. Mapletree TM(HKSAR)Limited(Mapletree Investments Pte Limited)；

6. 遠東發展(00035.HK)

7. 信和置業(00083.HK) 及

8. TKO Developments Limited(TKO Investment Limited)。

八間競爭對手之中，佳明集團 (1271) 陪跑是肯定的。2013年那一次的土地拍賣，佳明都有份去競投，可惜的是不肯出高少少價錢，最後還是投不到。正如上面所說，這項百億元投資大計，連新意網都哽得咁辛苦，更何況是市值只有區區$30多億元的佳明呢？至於其他對手我並不清楚他們的底細，但有一間公司實力卻不能低估。這間便是信和置業 (0083)，始終是一間大藍籌公司，超過百億元的投資，它應該應付得來的。不過信和置業是否有經營數據中心的經驗嗎？如果沒有的話，相信就算俾它投到塊地，相信也要和其他投資者合作經營。

至於其他競爭者，Asia Tone 亞洲脈絡，是由一間叫 Equinix Inc 所持有的，在香港、上海、廣州、新加坡都有經營數據中心，至於實力是否足夠，便不得而知。

恆科有限公司，似乎是一間內地的有限公司，實力不詳。帝寶投資有限公司，在網上尋找了一些資料，它似乎是為了競投這塊工業地而成立的新公司，根據資料顯示，它是在2018年11月2日所成立的，至於其背後到底是什麼公司撐腰，那就不得而知了。

其實我一路都以為電訊盈科 (0008) 會加入呢次的競投，因為電訊盈科一路都是租借新意網火炭的數據中心。所以我認定，長遠來看，如果電訊盈科唔想再租用別人的地方，這次便是好機會可以擁有自己的數據中心。但在想深一層，電訊盈科已經背負着那麼高的債務，如果再要勉強背負多百億元的債務，恐防它負荷不到。下圖展示了電訊盈科租用新意網數據中心的證據。

所以被逼出來的投地行動，在短時間之內，的確令到新意網有很大的財政壓力。有一些網友已經預期新意網將會減少派息，我都會認同新意網可能會減少派發股息。雖然幫助不大，但或多或少都有些幫助。至於它現在旗下的數據中心面積租務情況如何，亦都是一個值得我們關注的題材。如果火炭和將軍澳的數據中心租務進展順利，咁樣我們會比較安心啲，起碼我們知道供應 (Supply)和需求 (Demand) 沒有因為外圍環境而變得不平衡。那到底新意網的往後兩三年，盈利表現會如何呢？

如果純粹靠着借貸來支持業務的發展，那麼新意網將會背負超過$100億元的債務，每年的利息支出將會非常龐大，所以我預期盈利將會被侵蝕，更有機會會倒退，起碼要直至到這座新的巨無霸數據中心落成之後才會有機會轉向好方面。呢個陣痛，歷時可能超過三年，大家能否願意去捱這一關呢？或者這樣說吧，如果盈利真的倒退，但股息能夠保持 (不要求有增長)，及股價能夠升上去$6元或以上，持有它，也不會太過失望。但如果因為盈利下跌、股息下跌，從而令到股價下跌，那麼要捱這三年卻不是一件那麼容易的事，大家真的要好好考慮清楚這個問題。

所謂的投資者，大部份都是非常短線，要等上三年之後才知道結果是好壞，很多人都不願意去冒這個風險。就正如我這樣，持有新意網亦都有三年了，進展還可以，但未達標，要我再等多三年，應該要再仔細的在考慮清楚，始終三年不是一個短時間。說了一大半，都是比較負面的分析，以下部份，將會從長線角度去分析這間公司的未來發展走勢，等大家可以比較一下長短期的投資，到底那一個比較好。

戴德梁行指出，香港對數據中心的需求殷切，並沒有因為最近經濟環境轉差，而需求減少。這個估計，已經算是其中一個利好的消息。其實還有半年左右(即2019年中)，5G的網絡相信已經可以初步開通，到了2020年，當5G全面開放，人們慢慢接受5G所帶來的便利，相信需求便會以爆炸性的上升，到時對數據的儲存也會相對地上升起來，所以新意網旗下的數據中心應該能夠更加容易租出。

5G的到來，要真正嘗試過，才知道速度有多快。不過在我之前看過有關5G的文章中，那些專家提及過，最高速嘅時候，可以比4G快上百倍，同時亦會帶動另一產業「物聯網」高速發展起來。

最近美國和其他西方國家，不斷拒絕華為參與5G的基建發展，便是知道將來會有更多數據的流量，如果比華為攞到呢啲數據 (或者控制到呢啲數據)，對其他國家來講絕對係一個嚴重嘅威脅。所以我們現在更加清楚知道「無形的資產－數據」是越來越重要，是越來越值錢的。

既然數據是那麼值錢的資產，放在一個安全的地方是一個合理的推測。到目前為止，一個正規和政府認可的數據中心就只有新意網的Mega Plus，所以如果我係一些跨國企業、或者是金融公司，客戶資料極為重要，必定會放在一個安穩的地方。現在的將軍澳工業城，起碼有超過10個數據中心，但係一些數據中心的規格未必能夠太過完善，有一些儲存上的風險。

別忘記戴德梁行亦都說過，將舊式工業大廈改為數據中心，難道頗高，加上規格上未必符合所有安全條件。最近新意網提出司法覆核，其中一部份，就是說一些數據中心非法地分租地方給予公司存放伺服器。如果新意網呢場官司能夠打贏，相信很多公司都要脫離這些未符合規格的數據中心，絕對有機會轉投新意網，到時生意應該會非常紅火。

最新的這塊土地剛剛就是在Mega Plus旁邊，我姑且暫時叫它為Mega Plus2。新意網公司亦都説過，新投來的數據中心用地將來可以有協同效應，亦即是可以降低營運成本，期望能夠將毛利率維持在60%左右。到底市場上還有多少塊類似這樣巨大的土地能夠提供成為數據中心呢？香港土地現在那麼缺乏，要再拿多一塊出來，實在不太容易，所以今次新意網能夠奪得這個土地，就更加能夠鞏固它的合法數據中心地位。

5G所帶來的威力有多大，暫時不能夠估計。但只要我們對數據的需求(Demand) 大於數據儲存的供應 (Supply)，將來的發展應該是無可限量的。我不知道香港將來會不會有自動駕駛系統的出現，但如果有的話，只是這樣的物聯網已經能夠產生極度巨大的數據需求，新意網還怕沒有生意做嗎？

2018年亦都接近尾聲，新意網無風無浪的又過了一年。接下來便是要知道今年全年到底盈利有多少的增長，只要增長能夠持續，便能帶動股價向上衝。現在的新意網市盈率並不便宜，大約在25倍左右，所以我只期望，在2019年它的股價能夠有機會衝上$6元，已經是很不錯了，畢竟它上面的隱憂，令我對它產生了一點顧忌，還可以怎樣做嗎？摸着石頭過河便是！投資便是這樣，是絕對有風險的，估錯了，就只有失敗的下場可以預見了。

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2018年股票投資比賽最新狀況 (Updated on December 16, 2018, Sunday)

我們的比賽已經進入最後兩個星期階段，現在的領先者當然是老王兄的中信國際電訊，由年頭至今，升了42%，真係一隻非常突出的股王。緊隨其後仲有另一隻，又係Raymond Lau 的香港電訊，係最後關頭竟然發力向上，現在的回報率亦都非常接近20%，實在太利害了。如無意外，第一第二名都係這兩隻股票包辦了，除非有突其如來的消息，令到中信國際電訊大跌和令到香港電訊大升，否則名次應該不會改變。

至於我的兩隻愛股新意網 (1686) 和長江基建 (1038) 只有穩定的表現。新意網股價輕微上升全因爲投到一幅地皮，所以股價有輕微變動，但這個變動能否長時間堅挺，那就很難說了。另一隻長江基建，其實我以為它會受到英國脫歐阻滯二股價受到影響，但他的股價反而堅持着在$59附近，即使英鎊最近比較大幅的貶值，都沒有對它的股價有太大的影響。這樣令我比較安心一些，希望遲一些長江基建分拆英國業務會帶來好消息，更希望能夠將股價推翻上去$63元左右，那我已經很安慰了。

最近和網友討論開長實集團 (1113)，發覺呢隻股票短炒都非常好玩，在這兩個月裏面 (11月和12月) 我都不停作出買賣，叫做可以賺翻多少零用錢使用。現在我已經沒有再持有長實集團，反而將資金換入長和集團 (0001)，原因很簡單，因為長和的股價最近跌至$75邊緣，所以我便不斷買入。我沒有太貪心，只要它能夠重返$80元的水平，我便能夠過一個快樂聖誕節和新年，但願我的願望能夠在餘下的半個月裏面能夠實現便好了！

我也不知道下一篇文章到底會是在月底出版還是在2019年初出版，所以在此先感謝各位讀者呢一年來的支持，我祝願大家能夠過一個非常愉快的聖誕節和充滿歡欣的新年，來年我們的投資一定會更上一層樓、更進一步。但同時都要緊記李嘉誠那一句格言「穩健不忘發展，發展不忘穩健」。

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