周身寶: 長實集團 3

最近經濟非常不好，股市當然毫無起色，現在又到了樓市出現問題了。二手樓市市場聽得最多的新聞便是劈價大平賣。至於一手樓宇市場也好不到哪裏去，大部份新買家都採取觀望態度，不敢輕易入市。原因起碼有兩個: 第一，即將來臨的中美領導人的會面，共同商討如何解決貿易上的紛爭，照正常的角度去看，應該沒有那麼兒戲的便能解決問題。若真如此，相信股票市場還是向下的機會多些。所以大家不要給短暫的「迴光返照」而做錯投資股票的決定啊。第二，美國聯邦儲備局到底會否在12月加息呢？加息對香港樓市有負面影響，這個是肯定的。中原地產早前已經不斷嗌救命，據說如果情況仲係咁差，每個月起碼會虧損港幣$7,000萬元，而且最差的地產營業員，也必須要被裁走。既然身為香港地產代理的龍頭都遭受如此慘況，令一間地產代理商美聯物業，相信情況都是一樣。

現在樓市每日都在向下跌，大家有何感想呢？當我每天看着財經報紙新聞的時候，最開心的便是看到報章裏所說的業主大劈價，務求出貨。不過現在看來，雖然地產價格有所向下調整，但能夠劈價而又成功出售的樓宇，這班業主都是有賺的離場 (只有個別業主真的要蝕讓賣出)。在我來看，要看到大部份的出貨業主，蝕錢離場，這樣才是真正的樓市轉向。

舉個例子吧，四年前一層樓賣$500萬元，到了今天，這個單位已經升值了一倍至到$1,000萬元，但又因為市場氣氛不好，所以業主主動劈價，最後成功以$850萬元出售，他有虧本嗎？沒有的！他在那個單位免費住了四年，而且又可以賺了$350萬元，多好呀！但我所想要看的，並不是這個情景。我希望見到的是那些投資在房地產上的人要蝕住錢走，這才合情合理，也讓一班沒有房屋的人民，心靈上得到一些的安慰，哈哈！我是不是很黑心呢？也應該不是的！只不過在這10年裏面，財富的分配，非常之不均勻，財富竟然是一面倒的向着地產方面流去。試想一想，只要你是10年前買下的樓，無論你是低能定白癡，怎樣說你也比別人強了不知多少倍，這個是肯定的，不是嗎？這種畸形的情況又能夠怪誰呢？只是怪強國人嗎？也不一定，我們香港也有一批人在炒炒買買！

一個板塊有興，自然有衰，這個便是經濟周期的運作。最近和一班朋友坐埋一齊，話題當然離不開樓市的轉向，也在不知不覺間把「中環中心」都扯進來說一番。我覺得「中環中心」是一個非常好的投資教材。在暫時來說，也證明了一句，「貪心沒有好下場」丶「貪字得個貧」的格言。

不得不佩服李嘉誠父子的當機立斷。李嘉誠曾經也有一句格言，如果你能夠賺$10元的，你提升到賺$11元也是沒有問題的，但是如果你能夠減$1元，只收$9元，俾兩蚊人哋去賺，你又收得舒服，別人也有水位去賺錢，可以造成一個雙贏的局面。但是你收這$9元，卻沒有什麼風險，反而是那一批$9元向你買入貨的人，要$11元或更高的售價賣出，他們便要冒着投資風險，也要和時間及經濟環境逆轉去競賽，所謂走得快自然好世界，走得慢，自然要坐艇。捱得住的，還有希望能夠挺過去。捱不住的，最終可能蝕本離場，甚至可能破產告終！所以不得不佩服李嘉誠永遠站在一個最舒服的環境，看着天下的變化，高手也！

也不得不佩服李澤鉅的精密的計算，$250億元不賣，$350億元也不賣，最終以高價$402億元出售了「中環中心」。起初還以為他賣平了，因為就在兩三個月前，市場放風，「中環中心」拆售之後，應該值$600億元。那豈不是李澤鉅賺少了$200億元？帳面上可以這樣看，但我們還是看實際的，這批炒家能夠出到貨嗎？這$200億元的盈利他們能夠放入自己的袋中嗎？現在看來，難度頗高。我在想，如果現在再問這班炒家要不要買入「中環中心」相信大部份的他們都會耍手零頭，還是不碰的好。

有一個這樣的傳聞關於「中環中心」的買賣故事。是緣是這樣，有一位炒家在內地聽到一個消息，將會有大量資金湧入香港買入商廈，價錢已經不是一個問題，只要資金一落到香港，便馬上可以做買賣。於是這個炒家，組成一班雜牌軍，希望在大陸資金未到之前，先下手為強，強奪「中環中心」，然後再高價賣給擁有大量資金的大陸公司。如果這個如意算盤打得響，的確會獲利甚豐。這一班炒家只需要拿10份一的資金出來 (即係$40億元)，其餘的舉債便是。如果最終能夠以$600億元去到貨，毛利有$200億元，在扣除其他成本$50億元，怎樣也有大約$150億元落袋。用$40億元去博$150億元，這是一個何等的暴利，真虧他們想得到！

當李澤鉅在今年五月收到「中環中心」餘下尾數之後，外圍環境便急轉直下，其中以中國和美國的貿易爭拗最為矚目，其後遺症亦慢慢地顯示出來。加上加息的陰影，樓市氣氛開始轉差。據說「中環中心」的回報率大概只有兩厘多些，而這批炒家所舉債的三百多億元利率高達10多厘。你可能會問，咁高的利息仲有人借嘅？第一，因為在香港已經不容易做到這批高額的融資，第二，利率雖然高，但只要出貨順利，理論上也不成一個問題。不過可以看得出的是，持貨越耐，所預期的利潤便會不斷被高利率所蠶食。

一個笑話是這樣說的，如果最終這批炒家覺得現在所借的利息太貴，可以考慮一下向李澤鉅提出再融資。最近報紙報道原來李澤鉅有融資給予高銀金融(530) 收的利率是年息8厘。如果這班中環中心的炒家覺得之前借入的利率太高，的確可以考慮向李澤鉅借錢，只要再用「中環中心」作為抵押便可以了。如果李澤鉅真的可以以回報率2厘多賣出「中環中心」，然後又可以以8厘提供融資比這班炒家，這種財技，不是令人嘆為觀止嗎？那班炒家不是變了傻仔嗎？

有時真的覺得很奇怪，一班那麼有錢的炒家，是見慣風浪的，今次都會落得如斯田地。雖然還未流出第一滴血，但恐怕是遲早的事。其實貪心也要量力而為，吞不下的資產便不要吞，若然不是，可能會被哽死。我的朋友說笑的說，可能最終李澤鉅動用$200億元買回「中環中心」呢！

「玩具鄭」鄭躬洪最近在中國深圳的公司也已經關門大吉，很多大陸的商人走來香港追債，結果當然是追不到啦。問題是，我見得最多新聞的這位鄭生，應該是在物業買賣大有斬獲，身家應該極度豐厚，理論上玩具生意也未至於太差勁 (詳情請看以下連結: https://www.youtube.com/watch?v=M6Mk-Rz06ic )，但為何會弄至如斯田地呢？有報章說道，因為鄭生炒人民幣會升值，但事實是人民幣卻是不斷的貶值，所以好可能就在這裏輸了很多錢，所以不得不把手上香港物業不斷出售套現。這個教訓看在中環中心炒家的眼裏，不知他們會心寒嗎？

話說回來，長實集團 (1113) 到底為何會借過百億元給予高銀金融呢？在今年的11月，大陸資金落來香港的機會已經大大減少了，但高銀金融竟可以動用$89.06億元投得在東九龍啟德的住宅地皮。這個消息令我非常震驚。第一時間想到的便是，錢從何來？高銀金融整間公司現在的市值只不過是區區的$200億元左右，投了這塊地，加上建築費，其他支出，總投資額可能高達港幣$150億元，這間公司能吞得下這個項目嗎？這個疑惑無需多久，便解開了，高銀金融向長實集團借了超過$100億元。高銀金融用了一座商廈 (據聞是其位於九龍灣的高銀金融國際中心，市值超過$170億元)作為抵押。亦即是說，如果最後高銀金融還不起錢，這座商廈便成為李澤鉅的囊中之物。

這次的財技，李澤鉅玩得出神入化。高銀還到錢，每年便要向李澤鉅進貢$8億元的利息收入，這能夠為長實集團帶來可觀的增加盈利，而且又不費吹灰之力，多好啊！若然高銀最終不能夠還款，李澤鉅都冇乜問題，因為可以低價將整棟商廈據為己有，可算是執到便宜貨，真的是進可攻，退可守，冇得輸！

你可能會問，點解李澤鉅唔借錢俾恆大的許家印呢？最近有銀行開始向啲散戶兜售恆大的債券，兩年期的債券，每年11厘的回報率，是否好吸引呢？不過聽講最少要買$20萬美元，你夠膽買嗎？唔知李澤鉅有冇買返多少呢？

最近有一些朋友，他們都有投資在長江實業身上，一聽見澳洲項目APA Group 最終被澳洲政府否決了，他們大感失落，亦都認為股價將會因而偏軟起來。如果李澤鉅只懂得把錢放在公司裏，不作其他投資，這樣我們才會怕起來，但放在我們面前，長江實業的發展步伐並沒有一刻停下來的，就好似中環中心所得來的$402億元，已經有一半用了在投資上。

例如早前在英國動用了$10英鎊 (約值$100億港元) 買下一座甲級寫字樓，回報率起碼是中環中心的兩倍，而且還簽了長期租用合約，保證年年有租金收，不是很好嗎？另外，又借了$100億元給高銀，年利率8厘，咁好嘅借貸條款，去邊度搵呀？

長江實業不只可以用財務能力去賺錢，它還有固有的業務－－地產。不說內地的地產業務。在香港，今明兩年陸陸續續都有多個樓盤可以慢慢推出來。例如有以下樓盤。

在荃灣的海之戀，樓面面積高達179.8萬平方呎，大約提供2,406伙。這個項目是和港鐵合作發展的。在2012年8月，長江實業以$96.31億元成功投得此項目，每呎樓面地價約為$4,309元，預計項目發展成本每平方呎大約$7,000元。首批216伙單位，折實平均售價都要$15,772元一平方呎。之後的單位價錢更加不用說了，只會更高不會更低。整個項目，起碼賺一倍以上。

維港頌項目，樓面面積75.5萬平方呎，將會起六座住宅+1幢純酒店項目。這個項目當年 (2011年) 以$62.6億元奪得，平均每平方呎是$8,290元。而現在的實用呎價卻售由$3.5萬元至$6萬元不等，這個項目絕對是一個豐厚利潤的項目。

星漣海項目，樓面面積56萬平方呎。單位總數454伙。是長實集團在2012年尾用$29億元投得的。每平方呎地價$5,160元。普通單位的售價已經超過兩萬元，如果是特色戶的話，每平方呎超過三萬元。你說好不好賺？

波老道項目，長實集團在2011年用了$116.5億元奪得西半山波老道地皮。樓面面積高達435,296平方呎，是一塊罕有的貴重地皮。每平方尺地價為$26,763元。根據公司所說，總投資額將會高達$140億元，即每平方呎成本較為$32,162元。雖然現在還未知道到底會一平方呎要買多少錢，但可以參考山頂Mount Nicholson 平均實用呎價高達$13.21萬元。如果這個樓盤全部買得出的話，總收入高達$575億元。

有報章說到，為了幫波老道項目造勢，長實集團先推出淺水灣道90號那11幢洋房作為試一試市場的水溫，每間洋房面積大約5,000平方呎，每平方呎售價大概是$10萬元，大約每一間洋房值$5億元。當然，現在大陸的資金亦都不容易下來香港。但是如果最終這11幢洋房能夠順利賣出，也證明對豪宅市場沒有太大影響。

由以上這幾個樓盤來看，加起來的總值可以高達千億元，這都是長實集團早年買落的地皮，現在要輸的機會率是相當細的。同時它亦可以慢慢放售這些物業，也能保證每年的盈利均可保持，甚至是有增長。上面所描述的都是以香港為主的樓盤，但請你不要忘記，長實集團的地產項目還有內地、新加坡、和英國的不斷發展，雖然這些樓盤比起香港的規模細小些，但將來如果能夠順利賣出，或多或少都能夠幫助集團盈利一把，不是很好嗎。

習近平和中國政府不喜歡李嘉誠，已經不是一個什麼新聞了。但最近看見一則報道，我更加替李嘉誠心噏。話說中國開放40年，要表揚一下香港某些大人物對偉大祖國的貢獻。霍英東被點名讚揚，這個絕不稀奇，邵逸夫對內地捐款過百億元，被點名讚揚，絕對沒有問題。甚至是是那一些二打六史美倫，幫中國搞好證券市場，也能應記一功。在這一堆功臣裏面，偏偏沒有李嘉誠的名字，這樣合理嗎？

祖國的開放，人家真金白銀拿錢去投資鹽田港，為何不能夠讚揚一下呢？就算投資這個鹽田港是為了利益，那麼投放資源在山頭大學，又怎麼不能記下一功呢？說真的，如果我是李嘉誠，坐在電視機前面，看着這則報道，自己的名字不在名單之中，真的是百般滋味在心頭，不標一身冷汗和失望才怪。其實很多報紙都已經有報道過，李嘉誠捐給祖國的金額大大話話都超過$200億元，比邵逸夫多了一倍，但卻是偏偏榜上無名，心痛也。所以李嘉誠跑得遠遠的，也不應該怪他，因為人家已經認定你是一個壞人，無論你做幾多東西去補救，人家卻不領情，你又可以怎樣呢？現在每年還要大灑金錢在汕頭大學上，相信他的心情會極為複雜。

之前我聽一位年長的前輩所說，李嘉誠和鄧小平及江澤民友好的時候，習近平還是未上位，可能當時的習近平有心想高攀，可惜李嘉誠卻沒有理睬，鑄成大錯。現在人家卻變成中國的領導人，世界輪流轉，人家現在卻不理睬李超人了。另外還有一則小道消息，話說習近平的姐姐不太喜歡李超人，原因是因為李超人太過大貪，樣樣都想賺到盡，沒留一點餘地給別人。以上兩側傳聞，那一則比較可信呢？

大公文匯報到，中國平安 (2318) 持有匯豐銀行的比例高達7.01%。你有可能會問，這關長實集團什麼事？雖然沒有直接關係，但可能是一個啟發點。根據那些股票股評家的說法，匯豐銀行的單一大股東不可以持有超過5%的股權。但現在看來，中國平安卻沒有多大理會這項規矩，持股量已經遠遠超過5%。中國平安是唯一的一間公司公布了持有超過匯豐銀行5%的公司，有沒有其他國家企業也持有匯豐銀行的股權，但卻沒有公布呢？如果有，把這些股權加加埋埋，中國國家企業可能已經有足夠股數影響匯豐銀行的策略決定。

雖然話中國有四大銀行 (農行、中行、建行、和工行)，但卻沒有一間真的可以成為環球銀行。如果中國政府能夠奪得匯豐銀行的控制權，起碼有兩方面的好處，第一，終於有一間國家級的銀行能夠成為環球銀行。第二，香港的銀行市場，現正由四大銀行統領 (匯豐、中銀、渣打、恒生)，其中前三間都是發鈔銀行，中銀香港 (2388) 總算佔一席位，但係如果匯豐銀行都落入中國政府手中，恒生銀行自然也變成國家企業了。這樣看來，四大銀行中，三間已經變成中國企業，渣打銀行的地位真係岌岌可危。

既然中國政府可以透過中國國企，明買也好，暗買也好，都會繼續持有匯豐銀行的股份。中國政府冇理由唔知道長實集團的資產非常雄厚的。而且現在的股價也非常低迷，加上李嘉誠的持股量並不多 (只有32.72%)，要是被追擊起上來，也有一定的風險，所以怪不得李澤鉅，要透過公司回購股份，另外自己家族亦都不斷增持股份，這樣才能夠牢牢的控制着集團的資產。所以我對長實集團的股價比較有信心，因為股價一跌，李澤鉅便會增持 (可能其他中資公司都會在增持)。說遠不遠，如果持股量到達35%的話，李澤鉅便要象徵式地向小股東提出私有化，當然這只是做戲而已，但卻令自己的股權更加穩固，未嘗不是一件好事。

最後要講及的是長實集團有幾個在香港的重建項目，只要這些項目能夠重建成功，紙上富貴層面上已經可以產生了好幾百億元的無形利潤，當然這些利潤會陸陸續續的計算入盈利表中，所以我對它往後幾年的業績，有信心能夠保持穩定。

請各位親愛的讀者們，可否在完成閱讀此文章後 (其他文章也是同樣做法)，在下圖中的紅色圈內，加上一個 (√)，那便是給我一個「Like」，不需半秒時間，十分多謝你的支持，我亦可以從中得到一些閱讀分析數據。感謝感謝!

2018年股票投資比賽最新狀況 (Updated on December 2, 2018, Sunday)

真的已經進入12月了，這個月份應該會相當淡靜，我指的是因為有聖誕節的因素在內。當然還有中國和美國的貿易談判，亦都能夠影響股票市場。最新的消息指出美國會停止九十天的加關稅行動，讓大家雙方有更多的時間去磋商往後的貿易紛爭如何能夠慢慢化解。對於特朗普為人，我絕不相信他口中所說的說話。早前美國總統特朗普不是說過習近平已經不是他的好朋友了嗎？現在又說和習近平關係非常之好，大家有商量的餘地。我知道政治就是這樣的，可以隨時話變就變，但我對兩個國家能夠圓滿解決貿易問題存着懷疑態度。第一，在美國方面，特朗普所說的說話，今天說了，明天可能就會不同了，他是一位商家，隨着外圍環境變化而改變他的說法，這是一個商家的通病，沒辦法改的。第二，在中國方面，官方說的是希望可以開放更多市場給予外資，這個說法也不可信，因為中國向來都是，說一套，做一套。另外，中國政府可以用行政手段，拖慢外資進駐中國市場，所以即使口裏說出可以開放市場給予外國企業，大家也不要太過早開心，要看事實！

我們的股票組合現在亦慢慢變好起來。起碼比恒生指數的跌幅少了些。年頭到現在，恒生指數跌了13.14%，而我們的組合只跌了$11.85%。我不知道市場對於中美貿易戰最新的談判成果怎樣看法。說是好嗎？現有的關稅根本沒有消除。說是壞嗎？美國政府沒有再追加關稅。不管怎樣都好，我們還是要看着12月3號香港股票開市的時候才知道，市場對這一個貿易協議的態度是正面還是負面的。

對我來說，是好是壞也沒有問題。如果股票市場向好，我便繼續出售股票，套現和減少負債，令到自己可以輕鬆一點，對往後的股市升跌，便不會看得那麼着緊。如果股票市場向下，我也沒有問題，因為我早前出售了一批長江基建的股份，一直都希望等候一個良好的價格才把它們買回來，最好就是股價跌至$57元，便是一個良好的機會。

已經我們的股票組合裏面，現在已經有三間公司錄得正常的回報，它們分別是中國國際電訊 (1883)，香港電訊 (6823)，和煤氣 (003)。至於其他股票都是在浮浮沉沉之中，當中以我的愛股新意網 (1686) 沉得比較利害，現在排於第12位。但很奇怪的是，我一直設定在$4.4元想買入股份，偏偏等來等去，還是等不到，希望在下個星期，可以願望達成的持有它吧！

我們2019年的投資比賽，現在已經接受報名，亦已經有很多讀者提供了他們的心水股票作為比賽之用。到目前為止，已經有16位參賽者了 (還未包括我在內)，照此看來，2019年的比賽將會更加激烈，應該會是一場非常有趣的比賽。在2018年的投資比賽即將接近完成，大家都非常有恆心去等足一年，然後看看結果，也得到了一些心得，然後再應用於2019年的比賽上，非常好、非常好！

最新消息

1. 我的Follower已經升至191位人士，又增加了1位。相信200位followers的目標好快便會達成。再一次多謝大家的頂力支持!😊😊😊😊😊

2. 上次的閱讀人數是: 287,372，今次的閱讀人數是: 291,764，增長4,392閱讀人數。閱讀人數的目標設在30萬人次。我相信這個目標，很快便能達到，這亦都是不斷推動我去寫作的原動力。再次多謝晒各位😊😊😊😊😊

3. 如有任何訊息/意見能夠提供給我的話請發電郵到以下地址，我會不定時地查看郵件：econearth@gmail.com

4. 多謝各方好友發電郵給我，但有時不太方便馬上回覆。但咁樣並不代表我不注重你們的電郵。相反，我對每一封信都珍而重之。煩請耐心等候我的回覆！多謝各位的來信！🙏🙏🙏🙏