大吉: 1972

長實集團 (1113) 出售的中環中心終於在五月初完成了所有交易。長實集團袋袋平安，所以在銀彈充足的條件下，應該會有一番新作為。我正在想，就算沒有太大作為，也可以用這筆錢去減少負債，變成一間零負債的藍籌公司。在現今變幻莫測的商業環境中，能保持公司實力，不是更好嗎？

令一邊廂，接貨的大鱷，他們也是笑逐顏開，原因是在這短短七個月中，接下來的貨，已經由$402億元升值至$600億元。在短短的幾個月裏面，物業升值了50%，若不用「瘋狂」這詞字去形容，便只能用「痴線」這兩個字去形容它吧！不過，看來這單世紀大買賣中，這批大鱷也要冒着很大的風險去賺錢。聽說這單買賣，大鱷們只放下10%的訂金 ($40.2億元) 作為聘禮，餘下的尾數 ($360億元據聞要不斷向外籌集資金去找數)。聽說在籌集資金的過程中遇上不同程度的困難，原因可能是數目太過龐大，也有可能因為利息有向上升的趨勢，資金變得緊張起來，不太容易借到錢。最終這批大鱷需要用到10%-15%不等的高成本利率去完成這批貸款交易。而且這批貸款也要在18個月之內償還。

也即是說，這批炒家要和時間競賽，在18個月內必須出貨，如果樣樣順利的話，扣除借貸利息支出，他們大概有$100-$120億元的利潤入袋，這是否不錯呢？但若果在這一年半當中，外圍環境突然逆轉，這批炒家便麻煩了！所以，也不應該過於羨慕這些人，因為他們賺的錢，也是在刀鋒上舔血的，一個不留神，懂得後悔的時候，相信已經太遲了！

反觀袋袋平安的李嘉誠父子，坐山觀虎鬥，看着這批炒家如何出貨。關心中環中心的小投資者們，我們必須每日留意新聞，看看有否拆售中環中心的消息。始終有咁多貨在手，炒家們一定要協調好出貨的秩序。如果大家爭先恐後的趕着出貨，不但會推低中環中心的樓價，而且還會影響其他商廈的價值。

今次$402億元出售中環中心，間接地也令到其他持有商廈的公司得益。已知的可以擁有整棟大廈的財團不多，例如合和 (54) 在灣仔擁有一大片商業建築群，堪稱灣仔大地主，現在興建進行中的合和第二期，相信在樓市繼續暢旺的條件下，變成一個極為有價值的資產。又例如希慎興業 (14)，在銅鑼灣也擁有一大片的商業建築物，也可堪稱銅鑼灣大地主。

但真正擁有好多座商業大廈的集團，卻是寥寥可數。其中最有代表性的，應該可以算是太古地產 (1972)。當我在埋頭苦幹寫這篇文章時，太古地產亦在不知不覺間打破了一年的新高，最新股價為$30.1元，不要看它股價雖然創出52周新高，但其實它的市盈率仍然非常之低，只有5.2倍。

太古地產的業務相對比較簡單，它的收入來源大致上可分為三大渠道。

第一來源: 物業投資，佔總收入61.32%

第二來源: 物業買賣，佔總收入31.43%

第三來源: 酒店業務，佔總收入7.25%

2017年太古地產的總收入為$185.58億元，當中的收入便是以上邊的比例劃分而成的，見下圖。

可是，在2017年全年的業績顯示，太古地產的溢利高達$339.57億元，比2016年的溢利$150.5億元，強經地增長了地126%。不過，在這$339.57億元當中，只有$78.34億元的溢利是實際營運得來的，其餘大約有$262億元是來自「投資物業公平值變化」所得來的。見下圖。

亦即是太古地產旗下的物業一共升值了$262億元。相比2016年，太古地產的物業只是增值了$80.3億元。這樣暗示了，在2017年裏，香港所有物業的價值都有着強勁的升幅。難怪中環中心可以賣出一個那麼好的價錢。雖然太古地產並沒有好像李澤鉅般出售手上貴重物業，但也間接地將太古地產的價值推高了，史懐雅家族是否應該要多謝李嘉誠父子呢？

太古地產一共發行了大約58.5億股，而公司的淨資產值大約是港幣$2,593.78億元，每股資產淨值超過$44元，比起2018年5月11日 (星期五) 的收市價$30.1元，大若拆讓了46%。另外，太古地產債務大約是$353.47億元，大約佔淨資產($2,593.78億元) 的13.6%，以一間穩定租金收入的公司來看，這個負債表絕對不高。如果管理層想進取一點的話，可以加大公司的投資，增加槓桿比率，提升公司的營運能力和利潤，見下圖。

你可能會問，一間公司的溢利大部份來自物業估值的升值，這樣的溢利有可能隨着物業價格回落而受影響。這樣會不會影響公司的派息能力呢？之前也提過，公司的基本溢利有$78.34億元，派息只是$45.05億元，派息比率大約為57.5%。近年，太古A、B公司 (19，87) 因為集團裏其他業務的衰退，只有太古地產的表現是一枝獨秀，帶來巨利。所以如果太古公司希望現金流方面的收入能夠增加的話，一定會要求太古地產增加派息比率！

太古地產的物業遍布美國、中國和香港。在美國它擁有超過350萬平方呎的物業組合，包括了持有75%股權的邁阿密文華東方酒店，見下圖。

另一個更大的項目位於邁阿密市的Brickell City Center 項目。這個項目分為兩期進行。第一期已於2016年完成，第一期的項目包括了兩座商業大樓，一座酒店，兩座住宅，和一個購物商場，規模之大，令人咋舌，見下圖。

至於在中國，太古地產一共擁有超過870平方呎的物業組合，分別坐落於北京、上海、廣州、和成都。這些都是一線的城市，人民的收入和消費都異常高企。

在北京，一共有兩個巨大的建築群。第一個建築群是坐落於朝陽區的頤堤港，是由一座商業大樓，一個商場，和一間酒店組成，總樓面面積超過189萬平方呎，見下圖。

第二個建築群也是坐落於朝陽區的三里屯太古里，這個建築群有南商場、北商場、和一間酒店組成，總樓面面積超過147萬平方呎，見下圖。

至於在上海，太古地產也開發了一個商業建築群，名為興業太古匯，它只擁有這個項目的一半股權。而這個建築群是由一個購物商場，兩座甲級辦公樓，和三間酒店/服務式住宅等組成。總共樓面面積高達$346萬平方呎。在上海這個高樓價的地方，擁有這樣大型的資產，的確不容易，相信這個建築群價值應該也是天文數字，了，見下圖。

至於位於廣州的「廣州太古匯」設計基本是倒模式的。這一個建築物，也是集合了一個大型商場，兩座甲級辦公樓，和一間五星級酒店組合而成的。總供樓面大約385萬平方呎，太古地產持有該項目的97%，見下圖。

至於位於比較偏遠的成都，也有太古地產的足跡。它在當地成都市中心建立起一個綜合發展建築群，包括了一個低密度的購物建築中心，一間酒店，和一座甲級辦公樓。這建築物被名為「成都遠洋太古里」，一聽個名就知道這個不是獨自投資的生意。冇錯，這個總共樓面面積高達290萬平方呎的建築群，太古地產只持有50%，見下圖。

太古地產的大部份業務和收入都是來自香港的，它的旗下物業也相當之多，不能夠在這裏逐一列舉出來。但最出名的兩大建築群便不得不說了。我相信讀者看完這兩個建築群的介紹之後，便發覺出售「中環中心」並不是一件什麼大事了。第一個要介紹的建築群便是坐落於黃金地段的金鐘，這座建築群除了主要的太古廣場物業之外，還有一些零星的外圍建築物組成的，雖然外圍建築物比較零星一點，但在設計上和外型上也達致甲級辦公樓的標準。我在想，太古地產是有計劃地希望將金鐘的物業慢慢伸延至灣仔區去。

這個建築群的總共面積接近561萬平方呎，最有趣的是一座大廈可能分開兩截，例如上面是酒店，下面是辦公大樓。就讓我們一齊認識這一組建築群吧，見下圖。

有一樣重點要說出的，太古廣場這一個龐然巨物，不是全部由太古地產擁有的，例如港島香格里拉大酒店，香港JW萬豪酒店，香港港麗酒店，太古地產只有持有以上物業各20%權益。為咗令大家更相信這一個建築群的耀眼之處，特意將建築物的外型展示在下面。

另一個更加龐大的建築群坐落於鰂魚涌地段，這個建築群本身已經是由兩大部份組成，分別是「太古坊」和「太古城」。太古坊總共樓面面積超過500萬平方呎，而太古城總共樓面面積則超過327萬平方呎。兩個加起來一共超過800萬平方呎。見下面三幅圖。

雖然太古坊不是在中環地區，但因為它是由多座甲級商業建築群所組成，亦都因為管理完善，吸引了很多跨國企業進駐。它自成一角，絕對可以媲美中環的商業環境。現時太古坊內，太古地產亦已經再投資港幣超過$150億元去重建兩座大廈，分別是重建康和大廈同和堿大廈，兩座重建的大廈將會提高超過200萬平方呎的新甲級商業辦公室，進一步加強鰂魚涌的建築群面積。第一座已經在今年落成了，第二座亦都會在2020年左右完成。到時這兩座甲級商業大廈相信會帶來租金收益大約每年$20億元，以回報率計，相當不錯的！

太古地產給予投資者的印象是管理卓越，公司透明度高，起的物業都是有質素的。香港地價越來越貴，中環的甲級商業大廈的租金卻是異常昂貴，有時真的會嚇怕外國的跨國企業在香港駐紮，相對來講太古坊的租金便宜一大截，而且配套充足，交通方便。遲些，如果有更多的跨國企業進駐太古坊，相信可以和中環的商業辦公樓抗衡。別忘記中環的甲級寫字樓，都是比較零碎的，絕對沒有太古坊那種集團式的管理。所以由此看來，將來太古坊的租金會慢慢的向上調升，對集團來說絕對是一件好事。

太古地產最近創了一年新高，如果大家能夠耐心等候的話，最好等待它的股價回落至$27元左右才進行買賣。加上近期，大古地產宣布正在商討出售太古城中心第三座和第四座的權益，據說如果出售得成的話，金額可能高達$300億元，繼中環中心之後，2018年裏相信是最耀眼的一宗買賣，這一單也應該算是代表作了！雖然話賣得成之後，物業組合的整體性會受到破壞，但也可令到公司套現大量現金回來。我個人的懷疑論，應該是母公司等錢用，所以便叫太古地產出售旗下若干資產。所以我不排除，太古地產可能會發放特別股息 (如果單買賣做得成的話)，對我們小股東來說不失為一個開心的消息。

大家都知道，雖然我已沒有投資在太古地產身上，但我對這間公司的質素確實非常欣賞。最近股價行上升的原因可能就是有資產出售的因素在內。說真的，太古已經是香港最後一個能夠站穩陣腳的英國企業，它的發展可能比較緩慢，但勝在穩陣，尤其以太古地產，更是穩陣中之穩陣。我建議，如果你很想投資在它身上，希望你可以去太古廣場和太古坊認真地走一走，行一行，把所有細節的東西盡量望清楚，然後才決定是否投資在它身上。

原本今期所出的文章不是太古地產，而是描述我個人的嗜好。後來想了想，這種題材應該不會吸引到大眾的注意，所以臨時抽起，在短時間之內完成太古地產這篇文章。所以如果有甩漏，請各位多多見諒。下面有一段太古地產的影片，可以快速地令大家有一個初步對它的了解，請各位慢慢欣賞。

請各位親愛的讀者們，可否在完成閱讀此文章後 (其他文章也是同樣做法)，在下圖中的紅色圈內，，加上一個（√），那便是給我一個「Like」，不需半秒時間，十分多謝你的支持，我亦可以從中得到一些閱讀分析數據。感謝感謝!

2018年股票投資比賽最新狀況 (Updated on May 11, 2018, Friday)

最新的投資比賽成績有了輕微的變動。在這兩個星期裏，大市反覆向好，騰訊 (700) 終於回歸正回報行列，可能因為即將要公布季度業績，投資者們又可以有一個美麗的憧憬。但我始終認為騰訊的股價會在大股東出售部份股權的價格之下徘徊，即是大約$405元以下。頭四隻回報領先的股票分別是嘉華國際 (173)、中信國際電訊 (1883)、煤氣 (003) (它創了52週新高)、和港交所 (388)。至於我隻愛股新意網 (1686)，亦都有少少突破，股價曾經一度逼近$5元，可能受到美國的科技股上升所帶動，我的希望又重燃了，不是很好嗎！？

最新消息

1. 我的Follower已經升至128位人士，又增加了4位。多謝大家的頂力支持!😊😊😊😊😊

2. 上次的閱讀人數是: 155,983，今次的閱讀人數是: 167,203。增長11,220閱讀人數。多謝晒各位😊😊😊😊😊

3. 如有任何訊息/意見能夠提供給我的話請發電郵到以下地址，我會不定時地查看郵件，econearth@gmail.com

*** 本篇完 ***