五星級商場: 恆隆地產（三）

自我懂得經濟、金融、和投資以後，有三位人兄成為我的偶像: 李嘉誠肯肯定是第一個。所以我才在前陣子寫了一系列長和集團的文章。記得每年長和系的業績公布日，大部分記者都去了採訪，目的不是要知道他公司今年賺了多少錢，而是看他怎樣幫香港經濟把脈。他說得出口的事，大部分都能在往後2、3年之後浮現。

第二位仁兄是華人置業（127）的劉鑾雄。我欣賞他懂得如何賺錢，和如何花錢享受。前陣子的一系列報道有關他家族的爭奪家產事件，才知道他擁有大量的古董丶名畫、同希世珠寶。我覺得他投資心法非常了得。例如，他用$2億元買下一幅名畫，存放幾年后，可以以$6億賣出。物以罕為貴，不費吹灰之力，便能賺得可觀的財富。試問能有幾多人可以做得到呢？

而最後一個便是恆隆地產主席陳啟宗。比起李超人，他的學歷高好多，自少便在大富之家長大，不愁穿喝，更不知民間疾苦。但自80年代恆隆地產陷入財務困境後，他便學精了，做事亦變得緊密細心，精打細算。

他很愛發表經濟言論，如果你話李嘉誠是城中第一個最喜愛討論政治、經濟的人。那麼陳啟宗便是第二個說話最多的人。我研究過他所發表的言論，發覺他的分析並沒有錯，只是態度上比較輕佻和直接了當。例如他責備前特首曾蔭權並沒有把土地供應把關得好，我非常之認同他的說法。

我還記得有一次在電視上看着曾蔭權在立法局發表有關地產價格言論時，他大概是這樣說:「山頂樓價買到五萬蚊一平方呎，這個不關我們普通人的事。」這怎可能不關普通市民的事呢？山頂的價格會尤如雪球般從山頂滾下山腳。帶動全城樓價飆升。就是因為他對樓價之不顧，造成山頂樓價由$5萬一平方呎，變成$10萬一平方呎，再突破$20萬一平方呎之天價房屋。看看下圖資料:

現在，沙田第一城也買到$15,000一平方呎以上。大家可以拭目以待，看看在山頂重建後的何東樓到底將來會買多少錢一平方呎。

當你入到恆隆地產的網頁裏，你便可以看到它的企業使命:「只選好的，只做對的」。陳啟宗曾經說過，他的集團裏有一隊人，專門研究在中國內地的那個地方可建立恆隆廣場。他亦說到，有很多內地城市都很歡迎恆隆地產去那裏投資。但他並沒有因此而飄飄然、亂投資。因為公司的座右銘是「只選好的，只做對的」。

其實，陳啟宗在恆隆地產𥚃的薪金也不低。2015年，陳啟宗一共收了$3,670萬酬金，而上年（即2016年）一共收了$3,770萬酬金。而他的左右手是陳南祿和何孝昌分別在2016年收到$3,530萬和$950萬。三劍俠在2016年一共收取$8,250萬酬金。

就是因為陳啟宗喜愛發表經濟、營商理論 ，所以他寫的主席報告都會寫得很詳細的。我猜想他的「主席報告」都大約有20頁紙之多。曾經有人批評陳啟宗寫的主席報告實在太長了。本人極不認同這種說法，因為陳啟宗是唯一一個最了解公司運作的人，以我們作為一個小小股東來說，根本沒有權利去過問太多公司的日常運作或重大決策的事而。

而且，一年到晚也只能出席一、兩次的股東大會，聽聽他的回報 ，這實在是不夠的。所以我很欣賞陳啟宗能夠花費（亦肯花費）大量時間去撰寫他的主席報告。在他的主席報告裏，他會從每一個細節裏，都交代得清清楚楚。例如某個內地商場的租金為何會比預期的差，那個商場的營運遇到特別的困難，他都能詳細地講述，從不掩飾公司犯下的過錯。我為他能夠將公司運作的透明度提高而感到放心，所以我亦願意投資在這間公司身上。

我常常都這樣認為主席報告的長短，顯示出這間公司的主席對公司有幾忠心和忠誠，有幾緊張公司的發展前途。而陳啟宗能夠寫出一份詳盡的主席報告，證明佢對公司嘅前途是緊張的。當然，他拿了那麼高的薪酬，也應盡他的本分，為公司管治得妥妥當當。

讀者們可能會問，有冇一個例子可以反映公司主席是不太關心公司的前途呢？答案是有的。以我看過的以往其他主席報告，最經典的例子便是電訊盈科（008）主席李澤楷，他的主席報告少於一頁紙，是我見過那麼多主席報告裏最少的一個。從這一頁的主席報告裏，你可以想像主席對這間公司有多熱心！請看下圖為李澤楷的一頁主席報告。

上文提到，上海兩個商場取得空前的成功，所以陳啟宗希望將呢一條方程式，複製到其他有潛質的城市裡。於是他和他的團隊積極找尋極具潛質的城市來起恆隆廣場。

到目前為止恆隆地產一共在七個城市建立起恆隆廣場。這七個城市包括: 天津、瀋陽、大連、濟南、昆明、無錫、和武漢。

各位讀者，你們對以上七個城市有沒有一個大約的認識呢？這些城市是否富裕呢，請看下圖，是從恆隆地產網頁所摘下的總結。

陳啟宗曾經說過, 他們選擇內地城市的首要要求便是人口要較多，他的要求是每一個城市的人口至少也有500萬人口。

從以上的總結，我們看到這些城市的人口最少都有700萬人口，最多達1,500萬人口（天津市）。

而這些城市的人均收入大約在人民幣＄34,000至到＄45,000。而最重要的是這些城市的生產總值比國家的GDP平均增長都要多，這可印證這些城市都有高速的收入增長。以此推斷這些城市裏的居民都有非常強勁的消費能力。所以，陳啟宗認為在這些城市裏建立恆隆廣場應該不會錯到那裏去。

在恆隆地產（二）的文章裏已經說過，現在恆隆地產在中國一共有八個恆隆商場已經投入服務，但是還有幾個項目依然繼續進行興建的。下圖展示未來一、兩年內便能完成的項目。

如果恆隆地產再沒有新的內地項目出現的話，那麼武漢市的恆隆廣場將會是最後的一個項目，預計在2019年落成。

陳啟宗將恆隆地產的重心轉移入中國內地，下圖顯示了在香港和內地物業投資總面積組合的情況:

從上圖可見到內地頭物業投資組合的面積達到2,256,000平方米，而香港物業投資面積只有646,000平方米。以面積來計，中國內地的投資物業面積比香港高出3.5倍，

這還未計算往後幾年將會落成的內地物業面積。讀者可能會問，那恆隆地產的投資重心轉到中國去，到底他在中國一共投資了多少錢呢？根據在2016年的年報，KPMG獨立核數師報告中顯示在內地投資的物業達到港幣$844億元。

另一個讀者有興趣知道的問題：上海的那兩個物業到底投資了多少錢呢？本人曾經在不同的渠道嘗試找尋到底上海那兩個物業的總投資額是多少。

很可惜在恆隆地產的網頁裏和其他網上渠道都不能準確地找出答案。然而我們能夠大約地估計出這兩個物業的總投資額。記得在好幾年前，陳啟宗曾經在年報𥚃說過，上海物業的每年租金收入達到當年投資額的三成幾, 我們就當它大約在30% 和 40%之間吧。。

以2016年的上海兩個物業全年租金大若為港幣$26.65億去計算，兩個上海物業的總投資額大約為港幣$66.62億元 ($26.65億/0.4)到$88.83億元 ($26.65億/0.3)左右。投資成本老早已經收回，而且現在這兩個上海物業何止升價10倍。

預告: 這一篇文章裏我們主要重點介紹陳啟宗的為人和作風, 及恆隆在中國的物業投資情況，那香港資產情況又如何呢？我們將會在下一篇文章作出詳細分析。而且還會提出恆隆地產的優點供讀者們參考其投資價值。

後語:

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*** 本篇完 ***