五星級商埸: 恆隆地產 (一)

恆隆系扎根於香港。恆隆系由兩間上市公司組成: 恆隆集團（10）是母公司，持有55.13%之恆隆地產（101）。基本上，兩間公司的資產是重疊的。用一個最簡單的角度去看，恆隆集團即是恆隆地產，兩者分別並不太大。恆隆地產比母公司表現更加出色，早在1994年已經成為恒生指數成份股，直至到今天。也即是我們所叫的藍籌股。以下是恆隆集團 (10) 和恆隆地產 (101) 的標誌:

在這個系列裏，我們會集中研究和分析恆隆地產（101）裡裡外外的特色和特點。恆隆地產是一間歷史悠久的老牌地產商。要從歷史源頭說起，便應從1960年代開始講起。根據蘋果日報顯示，恆隆第一代創辦人陳曾熙在1948年由廣州落來香港。先在永隆銀行打工。至1960年9月和弟弟陳曾壽一起創立恆隆有限公司。

以下是陳曾熙的照片

                                                             

陳曾熙、陳曾壽兩兄弟的家境似乎不錯。大哥陳曾熙曾經留學日本，專業為土木工程學，所以他學業歸來後涉足地產行業是合情合理的事。其弟陳曾壽也很有學問，曾畢業於上海名牌大學之復旦大學。之後去了婆羅洲做生意。婆羅洲即是今天的印尼的其中一個島嶼稱為「加里曼丹島」，是一個相對落後的地方。

自從自立門戶之後，恆隆有限公司便扎根於太子道一帶發展其地產事業。生意一帆風順越做越好，越做越大。當一間公司有咁上下規模時，將恆隆有限公司上市便成為一個順理成章的事吧。

上市的大日子終於在1972年10月21日成事。恆隆一共公開發售2,400萬，以每股$8.5發售，共集資超過港幣$2億元。當時恆隆地產規模同其他知名華資公司比較一點也不輸蝕，當中包括合和（54），新地（16），長實（001）和新世界（17）。

在1973年大跌市前，恆隆股價曾高達每股$29.2，比當初上市的招股價高出3.44倍，上市不足一年，市值竟高達$35億元。當時一個普通工人月薪也只有數百元而已。

上市後的恆隆在地產業務上更為進取。恆生指數亦在1973年3月9日高見1,774.96點，股市、樓市陷入瘋狂狀態，但恆隆卻沒有察覺大跌市已經慢慢地逼近。正所謂「走得快好世界，走吾切註定蝕」的大前提下，長實的李嘉誠已察覺股市、樓市幾可見到頂，不走不成。終於在1974年，中東石油危機的催化下香港股市暴跌。恒生指數跌至1974年12月10日的150.11點。恆指足足不見了91.54％，即返回1969年的水平。

股市跌得那麼慘，樓市自然不能幸免。由於恆隆過度擴充地產業務，財務狀況上自然也受到牽連。雖然恆隆沒有因此而沒頂，但在財務負擔上已經是奄奄一息的，需要較長時間去慢慢克服財政的問題。這樣，恆隆便錯過1978年之後的另一個股市、樓市回升的機遇。亦因如此，其集團的規模便慢慢地給長實、新鴻基比下去。

70年代的這一場股市風暴雖然令到恆隆業務有所阻滯，但在這個年代𥚃，恆隆也有一、兩個代表作。例如，在1977年，它便和合和（54）奪得九龍灣上蓋物業發展權，將此項目變成德福花園。一年之後，又在附近購入一地，將它變成今天的淘大花園。而在70年代末，恆隆又和李嘉城控制的長實再投得旺角站上蓋的發展權，就是今天的旺角中心了。

以下是德福花園

踏入80年代，恆隆的地產發展並沒有停下。在這十年𥚃，恆隆的發展策略雖然是行對了路向，卻又是迷失的十年。此話怎講？恆隆的地產發展方向是集中地鐵沿線上蓋物業發展權。以恆隆為首的財團，一口氣連奪9個港島沿線的地鐵上蓋物業發展權，可謂一時無兩。這9項目包括：九龍灣上蓋，旺角站上蓋，太古城上蓋的康怡花園，上環站的果欄和海事處，灣仔的修頓花園，天后站上蓋的柏景台，炮台山站上蓋的置富花園，和金鐘上蓋物業等。其地產發展目標其實是相當清晰的，這些沿線物業真的不愁沒有人要。

以下是天后站上蓋柏景台

它的財團盟友也大有來頭，包括：新世界 (17)、華懋丶信和地產 (83) 和淘大等等。其中淘大最終被恆隆在1978-1979年以每股$9.65收購了75.6％的股權，成為隆系的新成員。

以今天的痴線物業市道價格來說，如果這9個黃金地段能持有至今，恆隆的實力可能遠遠超過李超人了。可惜，這只是一個如果而已。

事實上是因中、英政府開始討論香港回歸問題，港人信心溥弱，使到地產市道低迷。一口氣連奪9個地盆的代價是要背負上沉重的財務負擔。雄心萬丈，但實力又不夠，怎樣做才好呢？當遇上財務困難時，變賣或放棄一些資產是常識吧！結果，恆隆被逼放棄金鐘二段的發展權。當時這9個地產項目是要起8棟商業大樓和8,000多個主宅單位，總樓面面積達700多萬平方呎。

受財困影響下，先放棄金鐘項目，後再被逼押後其他項目的發展時間。其股價也一路向下尋底。不過，天無絕人之路，80年代中期，香港前途逐漸明朗化，地產市場開始回暖，恆隆便急急腳將其下項目由原本的商業大樓申請轉變成為住宅項目，在建成後趕快賣出，套現解財困。正因如此，其捉下的鹿並沒有被脱角，而是只得到鹿毛。其後樓市大旺，也跟恆隆扯不上任何關係了。

事與願違，眼光再準又有何用？到頭來也䁠不了大錢。這樣也好，所謂經一事，長一智。有了這個好的教訓，起碼恆隆知道自己的財力並沒有想像中那麼強，外圍環境的突變更不在恆隆的掌握之中，這樣，在往後的地產發展路上便能夠更加緊慎去計算，從而做出一個有利公司的決定。

也不知道是否因為救忙恆隆太過用神，陳曾熙於1985得到重病，並於1986年初病逝。恆隆也不可能一日群龍無首。陳曾熙的長子陳啟宗當時也36、37歲，但並沒有馬上繼位，接掌帥印。最後由其弟，即陳曾壽繼任為公司主席。

但陳曾壽只是在位3年，並於1991年初，把公司最高權力交還給其姪兒陳啟宗。從90年代開始，恆隆正式進入第二代的主理時代。在陳曾壽主理的3年裡，他致力將公司架構重組。例如，陳曾壽於1987年將恆隆和上文所提及收購回來的淘大重組。首先，恆隆變成控股公司，改名為恆隆集團(10)。而淘大則改為淘大置業，專門管理恆隆𥚃所有有關地產的事務。將公司架構清楚分類，再將公司交回給大姪兒去管理，陳氏家族也算得上是和平的權力移交。

以下是陳曾壽照片

當然，恆隆的重組並未完全完成。在交到陳啟宗手𥚃，他繼續在求變。而且把公司搞得更具競爭力、更具規模。至於陳啟宗如何管理一間如此龐大的公司，我們將會在下一篇詳盡講解。

後語：雖然本人停止了一段時間沒有出新文章，但非常感謝某些讀者的鼓勵和支持。不要以為這篇文章只是講解恆隆的誕生。其實我是想帶出做生意很不容易，公司要努力地去生存下來就更加不容易，再要將生意承傳到第二代就更加難上加難。

如果讀者們的家族也是做生意的，那這篇文章就更加要作為一個參考了。最後，我所有文章共有3200多個讀者看過，在此多謝大家的支持，大家也不妨留言，多多鼓勵、多多提供意見，那我便更有力量去寫好每一篇文章。也可電郵到這裡 (econearth@gmail.com)，讓大家切磋切磋。

*** 本篇完 ***