五星級商場: 恆隆地產 (四)

上一篇文章裡提到，恆隆地產在中國的八個城市𥚃，建立起10個恆隆商場。可以話陳啟宗的投資重心，已經轉移到中國內地𥚃。在分析恆隆地產的優點前，大家要做出一個很重要的假設:未來的中國，人均收入會否持續上升呢？末來的中國，經濟發展會否繼續向上升呢？請細心思考後，才作出決定。如果你的答案是"是"的話，那以下的優點便能加強你對投資於恆隆地產的信心。

優勢一: 打造出五星級的商場


打造五星級的商場並不是一件容易的事。在此，容許我們在這裏以其中一個商場為例一一瀋陽皇城恆隆廣場一一去說明一個五星級的商場是如何培養出來的。它是恆隆地產於上海以外的第一個商場項目。

在2011年的年報𥚃曾提及過此地買入時大約為港幣$34.4億元。此項目於2006年展開興建並於2010年6月底正式開幕。陳啟宗曾經說過，一個五星級的商場需要用最少九年時間去培養。第一個三年叫做試業期，商場和店舖先在這三年裏大家互相認識，看看能否吸引人流。所以頭三年裏，商場的推廣費用相對較高，所以賺錢能力也相對低了，主要原因是要用一個好的價錢、好租金去吸引一些名牌店進駐。

第二個三年，恆隆地產會將一些比較差的商店請離商場。可以再續約這三年的店舖，大部份都已經成為顧客心目中的名店。這續租的三年𥚃，租金是可以上調的，因為恆隆已經知道這些名店現在是非常需要恆隆廣場為他們打開中國這個門户。

第三個三年，這商場的運作已經進入穩定期、亦都進入豐收期。因為通過早前的六年去融合店舖、了解顧客的口味、營運效率提高，經營成本的減少和租金收入的持續增加，恆隆商場的租金回報率慢慢變得可觀起來。

以下是瀋陽皇城恆隆廣場的圖片。

以下為瀋陽皇城恆隆廣場開業至今的租金收益記錄：

2011年，租金收入為港幣$8,500萬 （只計算6個月的收入）

2012年，租金收入為港幣$16,326萬 （租金收益全年增長27％）

2013年，租金收入為港幣$16,000萬

2014年，租金收入為港幣$16,640萬（註：出租率下跌的情況下）

2015年，租金收入為港幣$16,973萬

2016年，租金收入為港幣$16,440萬 （註：人民幣貶值了6％）

從以上數據可以得出一個結論，在過去的六年裏，皇城恆隆廣場租務情況並沒有太大改善。不過內地的恆隆廣場總收入由2011年的$13.93億元港幣升至2016年的$39.95億元港幣。六年間內地的租金收入升了2.87倍或$26.02億港元。這有賴每年都有一個新的恆隆廣場落成所致。

從這個上海以外的第一個商場項目來看，經營一個商場確實不容易。經營一個五星級的商場就更加困難。瀋陽皇城恆隆廣場的經營方法，讓我們可以推論到其他的內地恆隆廣場的經營方法都會是一致的。只是城市之間的文化、地點、和經濟環境略有不同而已。

大家亦知道近幾年的中國經濟增長已經逐漸放緩，經濟上不好，加上政府反腐敗，造成高檔貨品難以銷售，這的確影響了恆隆廣場在內地的租務情況，所以其租金不能夠大幅上調，只可以輕微地調升，這已算萬幸了。

優勢二: 內地地價已經升值不少

自1992年恆隆進入大陸市場，內地的地價從沒有停止過向上升。尤其是在2008年金融海嘯之後，中國中央銀行亦用了量化寬鬆政策去推動中國經濟。四萬億人民幣在中國內地金融市場裏遊走，兼且帶動通脹上升，那地價可以不上升嗎？最保守的估計，恆隆地產在中國的所有地皮，價值起碼升了幾倍。加上地皮變成高級商場，咁就更加值錢了。例如昆明市的恆隆廣場於2011年11月拿下地皮，建築需時起碼六年，要到2018年才可以陸續落成。在這段建築期間𥚃，地皮的價值恐怕已經是翻了好幾番了。


優勢三: 不斷投資去更新商場設施

因為近年香港和上海的市道都不算太好，恆隆地產為了保持在市場上的競爭力，開拓一連串資產優化計劃。例如在上海的兩個恆隆廣場陸續進入了翻新工程，短時間內，有部份商場面積不能出租，因而會影響其租務收入。但是當翻新工程完成後，兩個恆隆廣場的租金都可以繼續向上提升。因此，長遠來看對租金會有正面的影響。資產優化計劃不單止在上海進行，而且還在香港進行中。過去的兩、三裡，也為旗下香港的商場進行翻新工程，據聞，總投資額達到20億港元，而完成後的商場，能在三年內把翻新所投資的金額賺回來。所以本人預期恆隆地產的賺錢能力會持續增長。


優勢四: 有良好的管理團隊

恆隆恆隆地產的管理團隊是由一個鐵三角的陳啟宗、陳南祿和何孝昌所組成。我朋友的公司租用了恆隆地產的寫字樓。據她所說，只要其公司遲了交租金，恆隆地產便會馬上出信追到你瘦。有咁好的收租公，作為小股東的我們便可以安心了。

另外，恆隆地產成立了一個審核委員會。這個會有四位獨立人士作為核心成員，上面所說的鐵三角都不在這委員會𥚃。此會的功能是去審閱公司的財務資料和監管公司財務申報制度、風險管理和內部監控等等。這委員會的獨立性，能夠顯示出陳啟宗願意接受獨立委員會的監控。也顯示了公司管理上的透明度。

陳氏家族的第三代成員陳文博（即是陳啟宗的兒子）亦都在2010年加盟恆隆地產。今年35歲的他亦是在美國著名的南加州大學畢業，亦是擁有全球EMBA第一的香港科技大學工商管理碩士學位。陳文博於2016年尾順利加入恆隆地產成為第四名執行董事。其職務主要負責上海的管理及租務事宜。陳啟宗是一位比較驕傲的人，他很少會去讚美別人，尤其是他的兒子。但是他在2016年的年報𥚃，卻罕有地盛讚自己的兒子聰明、勤奮、善於業務決策、和擁有良好人際關係。我們儘管放長雙眼看看這位第三代接班人如何管理恆隆係的業務。

以下是陳文博的照片

優勢五: 香港的物業位置優越

恆隆地產在香港物業的位置都是在一些旺區，例如旺角、尖沙咀、鰂魚涌、銅鑼灣、中環、和山頂。下圖顯示恆隆地產物業的分布圖。

例如在旺角擁有雅蘭中心，人流極旺，鄰近便是旺角地鐵站。在尖沙咀擁有格蘭中心，鄰近便是尖沙咀地鐵站。在鰂魚涌則擁有康怡廣場，亦是在太古城地鐵站上，多數為中產人士居住的地方。在銅鑼灣則擁有Fashion Walk, 在人流最旺盛的百德新街。在中環則擁有渣打銀行大廈，這是恆隆係的大本營，鄰近商廈包括匯豐銀行總行，中國銀行大廈，和長江集團大廈亅等等，是中環的正中心地區。在山頂，則擁有山頂廣場，幾乎是所有外國遊客必到的其中一個地方。其他次一級的地區物業，在這裏就不再敘述了。但這並不是代表它們沒有價值，這些次一級的物業依然是有價有市的好資產。


優勢六: 股價偏低

近這兩個月恆隆地產的股價才超越＄20關口。以往其股價都是在$15至$20之間遊走。在會計制度上的計算，恆隆地產每股應值$30左右。但如果將物業逐一以市價賣出，那每股恆隆地產的價值便應該更高。所以用10多元便能買到一股值30多元的股票，這是否很抵呢？大家有否奇想過，如果山頂廣場（總樓面面積為12500平方米）能夠拆卸，再重建為豪宅，那其價值應該是多少呢？在它下面的豪宅，也已經買到超過$20萬一平方呎了。大家可以自行計算計算一下。

優勢七: 分拆上海物業釋放價值

現今生活在上海，其生活水平已經不會是在香港之下，某程度上，生活在上海的水平可能比在香港的生活水平更高。恆隆地產在上海的兩個超級商場期租金水平已經達到高峰，要繼續大幅調升其租金水平，基本上已經是不太可能了。某程度上，這兩個商場已經是一個成熟的物業，理論上可以把他們分拆出來，從而釋放物業應有的價值。這樣的話對恆隆地產的股東極為有利。讀者們，有朝一日，你們可能會聽見一隻股票叫做「恆隆（中國）地產」，這可不是一個夢啊！

在恆隆地產（二）的文章裏，曾經提及上海兩個物業的價值大約在港幣$500億至$600億之間。如果分拆上市後，恆隆地產依然擁有50％股權來計，也最少可以套現$250億至$300億元左右。假設恆隆地產沒有更多的新發展項目，分拆上市得來的錢，到時候有機會派發特別股息於股東們。


優勢九: 人民幣升值

人民幣在近十年𥚃已經升值了很多，這亦都間接令到恆隆地產在中國的物業升值了不少。到底人民幣會否繼續升值呢？現在根本無人可以說得準的。不過有一樣東西是可以肯定的:人民幣在國際市場的地位是不斷的爬升。向好的方面去想，人民幣如果再升值，恆隆地產將會受惠於以下情況：第一，其內地資產價值將會上升。第二，其內地租金收益轉化成港幣後亦都會上升。這樣對其股價有莫大的幫助。

優勢十: 防守性強

長實地產（1113）、新鴻基地產（16）、恆基地產（12）、信和集團（83）這四大本地地產商其收入來源可分開成兩部份：第一，來自賣樓收入，第二，來自物業收租的收入。在以往沒有外來競爭者進入香港地產市場的日子𥚃，這四大地產公司賺錢賺到令人眼紅。聰明的讀者們也應該意識到在這兩年裏，香港政府所拿出來的土地，大部份已經落入內地的地產商手裏。這意味着什麼呢？這意味着上述的四大地產公司將來的賣樓收益將會大減。也代表他們的總收入和盈利都受到比較嚴重的影響。

你可能會問，現在看起來他們的盈利也是可以保持的。我並不反對這個看法。但要記着，現在這些公司能有如此好生意，全是因為地產市道好，價格可以大幅提升以保持應有的利潤。但別忘記，他們手上的土地儲備已經不足夠了，很有可能在未來這幾年裏出現斷層。反觀恆隆地產，其可銷售的物業也已經賣得七七七八八了。而其主要業務是收租，所以其將來的盈利並沒有那麼容易受到賣樓收益的影響。所以它的防守性也比別人強。

收租股有另一個好處是和店舖簽了一個比較長的合約，換句話來說，當經濟有任何動盪的時候，其租金收益將不會受到短期不利的經濟環境而受到影響到的。所以它便成為一隻防守性強的股票。而它的股價相對來說也比較硬淨的。

預告: 在下一篇的文章裏，本人將會重點地分析恆隆地產裏裏外外的缺點或隱憂慮。投資者如果能夠及早發現公司的一些隱憂/缺點，投資上的失利便可大大減少。有時候贏家不一定是贏大錢，輸得最少那位也可以叫做贏家。

後語:

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