未來的香港地產市道

大部份負責任的政府，都會為自己國家做出四大宏觀目標 (Macroeconomics objectives)，它們分別是：有穩定的經濟增長 (Growth)、保持低調的失業率 (Unemployment)、可控的通脹 (Inflation)、和產生外貿盈餘 (International Trade)。因為疫情問題，全球化的供應鍊出現了斷裂，導致生產成本上升。最明顯的例子便是運輸方面。據說航運的費用升了10倍，這樣高速的成本上升，肯定會帶來恐怖的通脹。美國的2022年一月份通脹顯示水平在7.5%。比起大部份政府要求在2%-3%的合理空間高出了很多。那有什麼辦法呢？美國聯邦儲備局 (The Fed) 即將會出手控制通脹。為何美國政府對通脹那麼害怕呢？原來在經濟學上，高速的通脹猶如一輛失控的子彈火車，很難把它殺停。在富人眼中，通脹不算什麼，因為他們可以將通脹轉嫁給窮人。例如通脹來臨的時候，富有的人可以加租來抵消通脹帶來的影響。但是一旦加租，受害者便是千千萬萬的貧苦大眾。一旦貧苦大眾生活水準大降，便會埋怨政府，所以執政的政府有機會會被踢下台。為了保持執政狀態，政府和中央銀行必須出手阻止通脹繼續上升。

聯邦儲備局將會做兩樣事情。第一，減少買債，我們俗稱的「收水」，令到資金池的錢少了，人們想借錢並沒有以往那麼容易了。利率也會慢慢上升，借錢去消費和投資的活動便會減少了，這便是其中一個方法能夠抑制需求，從而控制通脹上升的速度。第二，直接地提高利率，令到借貸成本上升，同樣地可以抑制需求和投資，從而將通脹壓下去！大家都知道，我們香港的港元是和美元掛鉤的，每一美元可以換到$7.8港元。所以原則上，港元即是美元。換句話來說，美國的利率即是香港的利率。所以如果美國的利率上升，理論上香港的利率也要上升的。

如果美國加息，香港可以不跟隨加息嗎？原理上香港需要跟美國一起加息的。但是實際上，如果兩邊的利息差距不是太遠，香港這一邊可以不跟隨加息。但是如果兩地的利息差距拉闊了，例如美國的利率是4%，而香港的利率是2%，兩者之間有着2%的距離，很多香港的居民便會將港元轉換成美元，然後放到美國去賺取4%的利率。所以如果香港政府不想見到資金外流，唯一可以做的便是要加息，加到和美國睇齊，這樣香港的資金便不會留走。但是戲肉來了，一旦美國瘋狂加息，香港這一邊跟隨，地產市道恐怕便會崩潰了。

很多專家都說，美國今年上半年都要加1%的利率。到年底前可能要再加多0.5%，全年有機會加1.5%。如果這樣能夠控制到通脹，當然最好！但如果不能夠控制的話，明年 (即2023年)，還是要繼續加息的。香港的樓價為何會這樣瘋癲，其中一個原因便是供樓的利率超低，供樓的利息負擔變得很少，所以樓價能夠一升再升。如果今年和明年加息瘋狂地多，供樓的利息負擔重了，樓價還會那麼瘋癲嗎？ 相信不會！其實現在的樓價已經開始慢慢向下調整，但因為變化的幅度不大，人們很難察覺得到！到察覺到的時候，樓價應該已經跌了很多了。　

那有什麼地產股可以投資呢？我們香港大部份的地產商，都是經營有道，穩打穩扎，所以任何一間都可以作為投資對象。問題是最緊要股價要夠平，咁就可以減少投資上的風險。以下拿幾間大型地產公司和大家談論一下。

恆基地產 (0012)

相信四叔年事已高，已經退出公司的日常業務運作。兩個仔，分工合作，管理這間公司。恆基地產這間公司實力相信相當穩健。幾年前動用$200幾億元，買入中環停車場重建項目。上一年，更加動用超過$500億元，買入另一間中環地皮，興建特色商場。不過現在睇下去，似乎這兩個項目都不是什麼好回報的項目，原因是我們香港的營商環境確實已經改變了。不過恆基這間公司，根基夠厚，雖然未必有突出的表現，但穩健勝於一切。它現在的股價是$34.6元，市盈率大約16倍，股息也有5.2%。而且每股資產淨值大約$70左右。怎樣看上去，也是可以的。只不過現在香港的環境，因為疫情還未到最壞的時候，所以大家還是可以忍一忍。說不定很快香港的股市會有大跌，最好其股價跌穿$30元，到時先至入貨，咁就穩陣好多了！千萬不要說沒有這個機會，這個世界什麼事情都會發生，現在要做的便是手握現金，等候良好機會的來臨，咁就百利而無一害。

新鴻基地產 (0016)

現在這間企業基本上由三弟郭炳聯揸fit，相信在這幾年裏面，大哥和二哥的親信都已經慢慢被安撫好了。原則上由一個人做決定，好過三兄弟一齊做決定。因為人多口雜，大家有各種不同的盤算，不容易協調。新地的股價很少徘徊在$100以下。最近卻是一個好機會，因為曾經見到股價跌至$94元附近左右，自自然然吸引了大股東郭氏家族的增持，雖然金額不算多，但相信是一個指標性，告訴大家現在的股價可以投資了。現在新地的股價是$98.6元，市盈率也只有10.7倍。股息收益率超過5%。至於每股的資產淨值也超過$200元。公司的收入和盈利一大半來自收租的，只要租務市場沒有什麼大問題，公司仍然算是穩健。加上有賣樓的收益的輔助，原則上公司不會有太大問題。以現在的情況來看，新地肯定是香港的龍頭大佬。不過加息的大前提之下，有什麼風吹草動，損失最大的也會是新地。如果大家有耐性，可以再等多一等，說不定股價會跌穿$90元，到時再投資也不遲！

恆隆地產 (101)

恆隆地產經過多年的艱苦經營，終於在中國內地建立新的地盤。現在在中國建立起10個五星級的商場，據說因為經營有道，其他的競爭對手都被比下去。現在恆隆地產還會在中國經營售樓業務。如果中國內地的地產市道不再差下去，理論上內地的生意會繼續好起來。很多年前陳啟宗已經說了，將來內地的收益和盈利將會遠超於香港。現在他願望成真了！雖然恆隆地產出名穩陣，但國內的地產市道似乎並不是這樣，所以它的業務還是有一些隱憂的。現在恆隆的股價是$16.32元，市盈率大約19倍，派息也接近5%。如果大家只係希望作為收息用途，這間公司相對真的是穩定的。我以前也很喜歡這間公司，但是因為大股東陳啟宗的說話，有點過火，所以不太喜歡投資在他的公司身上。但這並不代表他的公司管理不善，這間企業仍然是一間管理非常不錯的大企業。只不過孤注一擲在中國，是否行對了路，暫時不敢過早作出評論，讓時間證明一切。

長實集團 (1113)

在李澤鉅的主政之下，這間企業希望變成另一間綜合企業，目的只是不想太過倚賴地產的收益。但是無可否認，這間公司的地產資產，實在太豐富了。例如旗下的酒店業務，隨隨便便攞一、兩間酒店出來重建成為住宅項目，已經令到整間公司的價值不同了。長實仍然是香港四大地產商之一，有什麼大型項目，它都能夠獨資上陣。最近聽說要賣出飛機租人業務，如果成事，又會有三百多億元現金流入。加上自己有龐大的現金儲備，公司相對變成非常穩固。在中環，它重建了和記大廈，成本不會很高。比起四叔用五百幾億買入一幅地，長實的做法相對聰明和穩健得多。現在長實的股價徘徊在$53元，市盈率大概12倍，股息收益率就比較差啲，大約只有3.5%。不過聽說今年因為業績不錯，加上早前買入李嘉誠私人的業務，保證會有息加，最終可能都有大約4.5%的股息回報率，中規中矩。長實每股資產淨值亦都應該超過$100元。業務也並非集中於香港，所以如果以地產股來看，它的避險能力最高。

太古地產 (1972)

如果香港還是以前的香港，欣欣向榮。在這麼多的地產股當中，我一定希望投資在太古地產身上。我去過太古廣場，也去過太古坊。對哪裏的建設和管理，非常讚嘆，高度表揚！其實太古地產的資產非常豐富，亦都非常高質素。現在它的股價徘徊在$21元左右，市盈率高了一點，30倍！股息回報率又不算突出，約4.3%。而它的每股資產淨值大約是$45元左右。太古集團 (0019) 最大資產就是太古地產，沒有了它，太古集團可能要瓦解了。所以如果可以係一個非常合理嘅價錢買入作為長線投資，理論上應該是很不錯的 (大前提是香港的政治環境要穩定)。都是那一句，等待加息來臨，股市跌得比較厲害的時候，考慮買入這間公司作為長線投資，才算是上策。

總結

以上五間公司，曾經享受過香港豐盛的成果！不過隨着加息浪潮來臨，樓價必定會受到衝擊，對它們的影響會很大嗎？而事實上，香港地產市道是一個多麼畸形的地產市道，不是嗎？樓價升得那麼厲害，每間公司都能夠賺到好的盈利，偏偏地產股有非常大的折讓，這是一個什麼道理呢？我真的不懂！你懂嗎？請你告知我！